24,500,000원
청주지방법원 2026타경50017. 청주시 청원구 율량동 888에 있는 5층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 소유자는 박현주이며, 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 과거 푸른새마을금고 근저당권과 신힘찬의 주택임차권은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024년 12월 19일 청주시 압류입니다.
말소기준 이후 김교중의 50,000,000원 가압류, 김지해의 27,500,000원 가압류, 국세 압류와 이번 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리의 핵심은 인수금보다 김교중의 점유자·채권자 중첩 관계를 현장에서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 888 2층 202호 도로명: 충청북도 청주시 청원구 공항로138번길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박현주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김교중 / 52,533,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수권리는 없다
2013년 설정된 푸른새마을금고 근저당권은 2016년 말소됐고, 2020년 등기된 신힘찬의 임차보증금 40,000,000원 주택임차권도 2021년 말소됐습니다. 2022년 다시 설정된 푸른새마을금고 근저당권 역시 2024년 5월 말소돼, 현재 매수인이 승계할 근저당권이나 임차권은 확인되지 않습니다.
현존 권리의 말소기준은 2024.12.19. 청주시 압류입니다. 이후의 김교중·김지해 가압류, 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김교중 | 2026.01.05 | 미상 | 미상 | 2026.01.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김교중의 전입일은 2026년 1월 5일로 말소기준권리인 2024년 12월 19일 청주시 압류보다 늦습니다. 따라서 전입만으로는 매수인에게 임대차를 주장할 대항력이 없고, 보증금도 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.
③ 가격·환금성 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 50,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 24,500,000원, 감정가의 49%입니다. 권리 인수가 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 24,500,000원입니다. 다만 직접 비교 가능한 동일면적 거래 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 24,500,000원 | 49% | 106,374,333원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 17,150,000원 | 34% | 113,592,033원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 12,005,000원 | 24% | 118,644,423원 | 0원 |
이 물건이 속한 20세대 규모 자료의 경매 평균 유찰 횟수는 4.1회, 매각률은 17.39%입니다. 대상 면적 22.0㎡는 직접 면적 매칭이 되지 않아 시세 비교값으로 그대로 사용할 수 없습니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 사실과 실제 시장에서 쉽게 매각된다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 김교중 | 50,000,000원 | 23,659,000원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 김지해 | 27,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 24번 경매개시결정 · 김교중 | 52,533,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 130,033,333원 중 예상배당은 23,659,000원이며, 미배당액은 106,374,333원입니다. 미배당 채권은 채무자에게 남는 문제이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주여자고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택과 주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·비행안전제6구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 287.0㎡이고 세로장방형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 683,000원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 평균 유찰 4.1회, 매각률 17.39%로 재매각 시 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 실체 확인. 김교중이 실제 임차인인지, 신청채권자 또는 관계인 자격으로 점유하는지 현황조사와 현장을 대조하세요.
- 임대차 서류 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서·계좌이체 내역·배당요구 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라 단정하지 말고 내부 상태와 인근 유사 다세대 거래를 별도로 조사하세요.
- 환금성 반영. 평균 유찰 4.1회와 매각률 17.39%를 응찰가와 보유기간 계획에 반영하세요.
- 세금 배당 확인. 청주시·국세 압류가 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 당해세·법정기일을 대조하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 점유자가 있는 만큼 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용과 기간을 준비하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 환금성은 단순하지 않다
이 물건은 현재 등기상 근저당권이 없고, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인만 존재해 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 24,500,000원이 그대로 실질취득액이 되는 구조라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 김교중이 임차인·가압류권자·신청채권자로 중첩되고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 점유관계는 서류와 현장에서 다시 검증해야 합니다. 여기에 평균 유찰 4.1회, 매각률 17.39%, 동일면적 시세 비교의 한계가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격과 환금성 판단은 보수적으로 입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 점유, 내부 상태와 재매각 가능성이 입찰가를 결정해야 합니다.
