서울서부지방법원 2025타경51525. 서울 은평구 응암동 한성벨라트리 4층 403호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 206,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,840,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 을구 1번 주택임차권을 어떻게 읽느냐에 있습니다. 임차권자 우애란의 보증금은 195,000,000원, 전입은 2020.04.28., 점유개시는 2020.04.27., 확정일자는 2020.04.09.입니다. 등기상으로는 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저가 131,840,000원을 기준으로 배당표만 계산하면 집행비용 2,645,760원을 제외한 129,194,240원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금은 65,805,760원입니다. 보통이라면 낙찰자가 이 부족분을 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.23. 제출한 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 이 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영해야 합니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 4층 403호 · 은평로13길 7-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 비교 대상면적 26.88㎡ |
| 건물 | 2020년 03월 준공 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 이지숙 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 131,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2025.06.05. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.18. 을구 1번 주택임차권은 등기 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 우애란은 주택 전부를 대상으로 보증금 195,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 전입 2020.04.28., 확정일자 2020.04.09., 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우애란 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
* 확약이 없다고 가정한 룰상 현재 회차 인수액은 65,805,760원입니다. 3회 유찰 시 91,804,608원, 4회 유찰 시 112,541,197원으로 계산되지만, 확약은 해당 임차권에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소를 명시하고 있습니다.
② 시세 비교 — 54.9%지만, 면적 차이와 하락 추세를 같이 본다
한성벨라트리의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 24.17㎡, 8층, 240,000,000원이고 이전 거래는 2022.02. 전용 23.86㎡, 6층, 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 240,000,000원이며, 현재 최저가 131,840,000원은 이 금액의 54.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.17㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 23.86㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 240,000,000원 |
다만 이 숫자를 그대로 본건 시세로 단정하면 안 됩니다. 본건 비교 대상면적은 26.88㎡인데 확인된 거래는 24.17㎡와 23.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최근 거래는 과거 거래보다 낮아 최근 대비 과거 추세가 -5.9%입니다. 즉 현재 확인 가능한 거래 흐름은 하락 추세입니다. 가격 차이는 크지만, 실거래 표본이 2건뿐이고 면적도 달라 240,000,000원을 본건의 확정 시세처럼 사용할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,760원 |
| 1. 임차인 우애란 보증금 | 195,000,000원 | 129,194,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 부족분 65,805,760원이 발생합니다. 다만 2026.04.23. 확약서에 따라 해당 임차권은 대항력 포기·말소 대상이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 집행비용은 2,645,760원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 2020년 03월 준공된 9층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 응암동주민센터 서측 인근, 은평구청사거리 후면에 위치하며 단독주택·다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 은평로 후면에 있고 차량 접근이 가능하며, 은평로변 노선버스정류장과 동측 원거리의 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있습니다.
- 설비. 도시가스·개별난방·위생 및 급배수·엘리베이터·방재시설·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 3-4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 한성벨라트리는 12세대 규모이고 확인 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 2.9회, 매각률 0.0%로 거래·낙찰 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 물건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당표상 미배당액은 현재 회차 65,805,760원이지만 확약에 의해 실질 인수를 0원*으로 본 것입니다. 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 비교시세 면적 차이. 본건 비교 대상면적 26.88㎡와 최신 거래 24.17㎡가 다릅니다. 240,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정하지 말고 동일 면적·층·상태 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -5.9%입니다. 전체 평균 247,500,000원보다 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보고 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 규모, 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 감안해 낙찰 후 매도 기간과 보수적 출구가격을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 등기만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차권이 선순위로 존재해 최저가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차 기준 65,805,760원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 2026.04.23. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력을 포기하고 미변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다고 명시하면서 결론이 달라집니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 131,840,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 240,000,000원의 54.9%로 큰 차이가 납니다. 다만 확인 거래는 본건과 면적이 다르고, 표본도 2건뿐이며, 최근 가격 흐름은 -5.9% 하락입니다. 게다가 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%인 소규모 오피스텔이라는 점까지 감안하면 이 물건은 권리 리스크는 확약 확인으로 낮아지지만, 가격 메리트의 크기는 동일 면적 실거래와 환금성 검증 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
