서울서부지방법원 2025타경51531. 충정로3가 179-1의 토지와 철근콘크리트조 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층이 근린생활시설, 1·2층과 3층(옥탑층)이 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 124.0㎡, 제3종일반주거지역이며 본건까지 차량 접근이 가능하고 지하철 2·5호선 충정로역과 노선버스정류장이 인근에 있습니다.
권리의 기준점은 2021.05.31 광화문새마을금고 근저당권 840,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 상상더하기 근저당, 김지연·김수산의 임차권등기, 김수산 전세권, 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자 중 황산은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 ‘없다’고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51531 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지하 1층 근린생활시설 · 1층·2층·3층(옥탑층) 주택 |
| 구조 / 토지 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 현황 지하1층/지상3층 · 토지 124.0㎡ |
| 소유자 | 김대건 · 2020.07.11 매매를 원인으로 2021.05.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,250,590,600원 / 1,152,302,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 경매 청구금액 | 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목 및 바닥 포장 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 점유는 따로 본다
말소기준은 을구 1번 광화문새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.08.25 확정채권양도를 원인으로 제이비우리캐피탈주식회사에 이전된 등기도 존재합니다. 제공된 배당 가정표는 광화문새마을금고 명의 840,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 배당 단계에서는 근저당권 이전관계와 채권 귀속을 원본 등기와 배당요구 서류로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 4건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 이름 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김신덕 | 범위 미상 | 2025.03.31 | 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 황산 | 지층 102호 | 2022.03.03 | 미상 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 2층 전체 61.24㎡ · 주거 | 2021.11.22 | 2021.11.22 | 400,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 김수산 | 1층 전부 61.24㎡ · 주거 | 2022.04.12 | 2022.05.16 | 400,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
| 황산 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김지연·김수산·주식회사 황산·김신덕은 모두 확인된 전입일이 2021.05.31 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 김지연의 임차권등기는 2024.09.19, 김수산의 임차권등기는 2025.08.26에 이뤄져 등기 자체도 말소기준보다 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 51.2%는 ‘감정가 대비’일 뿐, 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 1,152,302,000원으로 감정가 2,250,590,600원의 51.2%입니다. 3회 유찰된 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래가 등 가격 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,152,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,923,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광화문새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사 상상더하기 | 560,000,000원 | 298,378,980원 |
| 3. 을구 8번 전세권 · 김수산 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,800,000,000원 중 예상 배당액은 1,138,378,980원, 미배당은 661,621,020원입니다. 제공된 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일과 보증금이 미상인 황산의 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,152,302,000원 | 1,138,378,980원 | 661,621,020원 | 298,378,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 921,841,600원 | 910,223,184원 | 889,776,816원 | 70,223,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 737,473,280원 | 727,698,547원 | 1,072,301,453원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 충정로역 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 충정로역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 지하 1층은 근린생활시설, 1층·2층·3층(옥탑층)은 주택으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 토지. 토지면적 124.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 4,687,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 옥상 61.24㎡ 주거 무단증축으로 위반건축물 표기가 있습니다.
- 경계침범 추정. 인접 토지 충정로3가 180-15번지상 옹벽이 기호(3) 토지 일부 경계를 침범한 것으로 추정되며, 정확한 위치·면적은 별도 경계측량이 필요할 수 있습니다.
- 기타. 기호(3) 토지는 도로(사도)에 일부 저촉되나 감정에서는 면적이 미미해 별도로 고려하지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황산 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 주민등록과 실제 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 김신덕 관계인 여부. 과거 근저당권자 김신덕과 현재 점유 명의가 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 옥상 61.24㎡ 무단증축. 위반건축물 시정·이행강제금·원상회복 가능성과 실제 이용상태를 관할기관 및 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 경계측량 검토. 인접 180-15번지 옹벽의 기호(3) 토지 침범 추정이 있으므로 경계와 사용가능 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 대조. 2021.05.31 광화문새마을금고 근저당이 2025.08.25 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 기록과 실제 배당채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 동일 용도·규모의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 수목, 바닥포장 등이 포함되는 조건과 실제 현황을 매각목록·감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 말소기준이 2021.05.31로 분명하고, 확인된 전입일을 가진 임차·점유 관계들은 모두 그 뒤에 들어와 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리표만 보면 구조가 비교적 정돈돼 있습니다.
하지만 최종 판단을 좌우하는 것은 세 가지입니다. 첫째, 황산의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없다는 점. 둘째, 옥상 61.24㎡ 주거 무단증축. 셋째, 인접 옹벽의 경계침범 추정입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 실거래 비교자료가 없어, 감정가의 51.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 근거도 부족합니다. 배당모델은 인수 0원, 현장·점유·건축 리스크는 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 ‘미상 요소를 얼마나 지워낼 수 있느냐’입니다.
