부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51585 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.82㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

222,360,000원 2억 2,236만 감정가 262,000,000원

감정가의 84% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 167,680,000원 최저가 대비 +32%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,676만원

최저가의 10% · 16,768,000원

실거래 대비

▼ 50.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 있으나 매각 조건 확약으로 주된 인수위험은 해소된다. 서울 은평하우징 최근 거래 대비 가격 메리트가 확인된다.

가격 최저가 167,680,000원은 최근 12개월 거래 310,000,000원의 54.1%
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 수준이며 확약 적용 임차인 인수 실질 0원
리스크 수민아 임차권은 대항력·우선변제권 있으나 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 권리관계의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원입니다. 다만 매각 조건상 임차인 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 해당 조건이 이행되는 경우 임차인 인수 실질은 0원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 여지가 있습니다.

감정가

262,000,000원

최저가

167,680,000원

2회 유찰

실질취득

167,680,000원

확약 적용

핵심지표

임차권

조건 확인 필수

서울서부지방법원 2025타경51585 사건은 서울 은평구 갈현동 은평하우징 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자는 서문찬이며, 등기상 다수의 가압류·압류가 존재하지만 경매로 소멸되는 구조입니다. 가장 중요한 권리는 2023년 설정된 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51585
소재지	서울특별시 은평구 갈현동 518-20 은평하우징 4층403호
용도 / 전용	다세대주택 · 44.82㎡
소유자	서문찬
감정가 / 최저가	262,000,000원 / 167,680,000원
청구금액	250,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
수민아	250,000,000원	有	有	확약 조건

⚠️ 인수 판단 보증금 250,000,000원 중 배당 부족분 85,467,520원은 일반적으로 매수인 인수 위험이 될 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 조건에 따라 임차권등기 말소와 반환청구권 포기를 조건으로 하므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 확약 조건 밖의 권리 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,147,520원
임차인 수민아 보증금	250,000,000원	164,532,480원
가압류 등 후순위 권리	84,806,428원	0원

매각대금 배분

가격 비교

최저가는 최근 12개월 거래 310,000,000원 대비 54.1% 수준

④ 시세 비교

은평하우징은 11세대, 2012년 준공 다세대입니다. 최근 거래는 2026.08 310,000,000원, 2021.12 250,000,000원, 2021.11 260,000,000원이며 최근 12개월 평균은 310,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 수민아의 대항력·우선변제권 및 확약 조건 원본 확인
확약 이행. 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건인지 확인
세금 권리. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인
현황 확인. 폐문부재로 내부 이용상황 확인 필요

✅ 결론 가격 측면에서는 최근 거래 대비 여유가 있습니다. 다만 이 물건의 승부처는 단순 낙찰가가 아니라 임차권 확약 조건을 정확히 이행할 수 있는지입니다. 확약이 유지되면 인수 부담 없는 다세대 경매가 되지만, 조건 확인 없이 접근하면 대항력 임차보증금 문제가 핵심 리스크가 됩니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소 — 은평하우징 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표

④ 시세 비교

⑤ 입찰 체크리스트

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-31	유찰	2억 6,200만원
2	2026-05-26	유찰	2억 960만원
3	2026-06-30	대기	1억 6,768만원