서울서부지방법원 2025타경51628. 마포구 성산동 ‘성산지오’ 3층 305호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면만 보면 감정가 318,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 162,816,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권등기입니다. 임차인 정재현은 임대차계약일자 2021.10.01, 점유개시일자 2021.10.29, 주민등록일자 2021.11.02, 확정일자 2021.10.01의 임차권등기를 갖고 있고, 보증금은 320,000,000원입니다.
데이터상 말소기준권리는 2023.01.05 강남세무서 압류로 계산되어 있습니다. 정재현의 전입은 2021.11.02로 이보다 앞서므로, 매각물건명세서의 표현처럼 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 문제됩니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권은 행사하지만, 현재 매각가 162,816,000원으로는 보증금 전액을 갚지 못합니다. 부족분은 매수인 인수 가능성으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실 등 |
| 소유자 | 김인화 (2021.10.29. 거래가 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 162,816,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재현 / 344,350,642원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
등기부상 권리 흐름은 단순한 후순위 말소형처럼 보일 수 있지만, 실제 결론은 다릅니다. 소유권이전 이후 2023.01.05 압류가 데이터상 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 강제경매개시결정, 마포구 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정재현의 주택임차권은 2023.11.03 등기되었더라도, 그 내용에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 그래서 이 물건은 후순위 말소만 볼 게 아니라 보증금 미배당 인수를 먼저 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
tenants 데이터에는 정재현 1명만 표시되어 있고, 보증기관 대위·승계 표시 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증기관 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아 보증금 320,000,000원을 한 번만 반영합니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.02 | 2021.10.01 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 54.0%, 실질취득은 평균의 107.2%
성산지오의 최근 실거래는 4건이고, 평균은 301,250,000원입니다. 데이터상 최저가 대비 실거래 평균 비율은 54.0%로 보이지만, 이 물건은 인수형입니다. 현재 회차 실질취득 323,079,424원을 기준으로 보면 실거래 평균의 107.2%입니다. 즉 최저가가 낮아 보여도 실질취득은 시세 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 23.27㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2023.11 | 23.27㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 23.42㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.09 | 23.42㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 301,250,000원 |
감정가 318,000,000원은 실거래 평균보다 높고, 현재 회차 실질취득 323,079,424원은 실거래 최고가 325,000,000원에 근접합니다. 더 중요한 점은 4회, 5회로 유찰되어도 보증금 미배당분이 커지면서 총 실질취득이 여전히 보증금 부근으로 고정된다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,079,424원 |
| 1. 임차인 정재현 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 159,736,576원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 정재현 | 344,350,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분은 160,263,424원입니다. 데이터상 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 싸지지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 데이터상 현재 회차, 4회 유찰, 5회 유찰 시나리오를 보면 매수인 인수액은 160,263,424원 → 192,370,739원 → 218,056,591원으로 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 162,816,000원 | 159,736,576원 | 160,263,424원 | 323,079,424원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 130,252,800원 | 127,629,261원 | 192,370,739원 | 322,623,539원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 104,202,240원 | 101,943,409원 | 218,056,591원 | 322,258,831원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·학교·성미산근린공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 남측 인근에 지하철 6호선 망원역이 있으며, 월드컵로와 성미산로 노선버스 정류장 이용이 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층 305호, 2021.06.30 사용승인, 필로티형으로 1층과 지하1층에 주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 집합건축물대장상 옥탑1층 계단실 19.56㎡가 등재되어 있으나 제시목록 및 등기사항전부증명서에는 미등재되어 서로 상이하다고 되어 있습니다.
- 환금성. 성산지오는 총 24세대, 2021.06.30 사용승인된 소규모 단지입니다. 최근 실거래는 4건, 평균 301,250,000원, 최저 275,000,000원, 최고 325,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 162,816,000원만 보면 감정가의 51.2%지만, 미배당 인수까지 더한 실질취득은 323,079,424원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 순위 1번 주택임차권등기, 임대차계약일자 2021.10.01, 전입 2021.11.02, 점유개시 2021.10.29, 확정일자 2021.10.01을 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 지급자료 확인. notes상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로, 실제 보증금 지급 여부와 점유 사실을 확인하지 않으면 위험합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 세금 선순위 차감 여부를 확인해야 합니다. 세금 차감은 임차인 미배당 및 매수인 인수액에 직접 영향을 줍니다.
- 소규모 단지 환금성. 24세대 도시형생활주택은 대단지 아파트보다 매수층이 얇을 수 있습니다. 실거래 평균보다 높은 실질취득으로 들어가면 출구가 좁아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임차권등기명령 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “보증금 3.20억”이 먼저다
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 318,000,000원, 최저가 162,816,000원, 3회 유찰. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 정재현의 보증금 320,000,000원이 있고, 현재 회차 배당으로는 160,263,424원이 부족합니다. 그래서 매수인 실질취득은 323,079,424원, 최근 실거래 평균 301,250,000원을 웃돕니다. 이 물건은 “싸게 떨어진 다세대”가 아니라 보증금 인수 여부를 정면으로 검증해야 하는 고위험 대항력 인수형입니다.
