서울서부지방법원 2025타경51648. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 810호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 일반 아파트로 보아서는 안 됩니다. 현 소유자 최경희는 2017.08.08 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 550,000,000원입니다. 현재 제공된 권리분석의 말소기준은 2024.12.09 주식회사오케이대부캐피탈교대 근저당권 375,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 2016.08.31에 김영권의 전입신고가 확인된다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약, 점유 유지, 보증금 규모와 확정일자 등을 확인해야 대항력·우선변제·매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51648 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 810호 |
| 이용상태 | 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 건물 내 8층 810호 |
| 소유자 | 최경희 · 2017.08.08 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 984,000,000원 / 257,950,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 278,656,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2024.12.09 접수된 주식회사오케이대부캐피탈교대의 근저당권 375,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 설정된 전세권 10,000,000원과 2025.07.03 경매개시결정, 2025.07.11 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영권 810호 | 주거 | 2016.08.31 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 아니라, 조사된 실제 임차인은 1명입니다. 따라서 현재 사건의 가장 중요한 확인사항은 김영권의 임대차계약 원본과 보증금입니다. 특히 보증금이 크고 대항력이 인정되면 낙찰가 외에 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있어, 실질취득비용이 최저가보다 크게 높아질 수 있습니다.
③ 가격 — 26%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 257,950,000원으로 감정가 984,000,000원의 26.21%입니다. 유찰 횟수는 6회입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,411,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 375,000,000원 | 253,538,700원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 385,000,000원 중 예상배당은 253,538,700원, 미배당은 131,461,300원입니다. 이 배당 계산에는 김영권의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당·승계 효과가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트가 아니므로 이용·운영·전용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 위치. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 지하철3호선 녹번역 북서측 인근이며, 주변에는 주상용 건물·주거용건물·상업 및 업무용건물·공원·공공시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상12층·지하4층 건물 내 8층 810호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 은평로21길과 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 257,950,000원 | 26.21% | 253,538,700원 | 131,461,300원 |
| 7회 유찰 시 | 206,360,000원 | 20.97% | 202,670,960원 | 182,329,040원 |
| 8회 유찰 시 | 165,088,000원 | 16.78% | 161,976,768원 | 223,023,232원 |
추가 유찰은 매각가를 낮추지만, 임차인의 인수 위험을 자동으로 줄여주지는 않습니다. 김영권에게 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 승계가 커질 수 있습니다. 따라서 본건은 ‘몇 회 더 유찰되느냐’보다 임차보증금이 얼마인지 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영권 임대차계약 확인. 보증금·계약기간·실제 점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되어야 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 계산할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가만 보지 말고 확인된 미배당 보증금이 있으면 이를 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 노인복지시설 용도 확인. 일반 주거용 아파트가 아니므로 실제 사용 가능 범위와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 현재 자료만으로는 최신 실거래와 비교할 수 없어 257,950,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 근저당 부채권 질권 확인. 2025.05.09 양만규 150,000,000원, 2025.05.23 주식회사희망대부 67,500,000원의 근저당권부채권 질권 기록이 있으므로 최신 등기 원본에서 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “26% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 984,000,000원에서 6회 유찰되어 257,950,000원까지 내려왔다는 점이 가장 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 김영권의 전입일은 말소기준보다 8년 이상 빠른 2016.08.31이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 승계금액 미상으로 보는 것이 맞습니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 임차인 문제가 해결되지 않으면 실질취득비용이 얼마인지 알 수 없습니다. 여기에 일반 아파트가 아닌 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 이용상태와 6회 유찰 이력까지 겹칩니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 임차보증금 확인 → 실질취득비용 계산 → 실거래 시세 확인 순으로 검증해야 합니다.
