322,437,000원
서울서부지방법원 2025타경51648. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 810호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층·지하 4층 건물의 8층에 위치합니다. 감정가 984,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 322,437,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가의 약 3분의 1 수준이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 김영권 씨의 임차보증금입니다.
말소기준권리는 2024.12.09 설정된 주식회사오케이대부캐피탈교대의 근저당권 375,000,000원입니다. 이후 전세권 10,000,000원, 현재 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김영권 씨의 전입일은 2016.08.31로 말소기준보다 약 8년 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “인수 0원”이라고 결론 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51648 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 810호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상 12층·지하 4층 중 8층 810호 |
| 소유자 | 최경희 (2017.08.04 매매 · 거래가액 550,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 984,000,000원 / 322,437,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 278,656,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 이번 경매의 말소기준은 2024.12.09 을구 4번 근저당권입니다. 주식회사오케이대부캐피탈교대가 채권최고액 375,000,000원으로 설정했고, 같은 날 건물 전부에 전세금 10,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영권 | 810호 · 주거 | 2016.08.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복계산 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 수 있는 금액도 현재 산정할 수 없습니다. 이 경우 실질취득가는 단순한 최저매각가 322,437,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 싸다는 증거가 아니라 경고 신호
감정가는 984,000,000원, 현재 최저매각가는 322,437,000원으로 감정가의 32.77%입니다. 5회 유찰만으로 명목 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 임차보증금도 확인되지 않았기 때문에 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”는 판단은 할 수 없습니다.
오히려 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 점과 5회 유찰이라는 사실을 함께 봐야 합니다. 일반 주택보다 수요층이 좁을 수 있는 용도에서 반복 유찰이 누적됐다는 것은 매각가격뿐 아니라 환금성·용도 적합성·실사용 가능성을 별도로 검증해야 한다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,314,118원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 375,000,000원 | 317,122,882원 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권과 전세권의 채권 합계는 385,000,000원이고, 현재 가격에서 예상 배당액은 317,122,882원, 미충족액은 67,877,118원입니다. 소유자 잔여는 없습니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 김영권 씨의 실제 배당·인수관계가 확정 반영된 것으로 볼 수 없으므로, 배당표만으로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 위험이 사라지는 건 아니다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 322,437,000원 | 32.77% | 67,877,118원 |
| 6회 유찰 시 | 257,949,600원 | 26.21% | 131,461,694원 |
| 7회 유찰 시 | 206,359,680원 | 20.97% | 182,329,356원 |
유찰이 한두 번 더 이어지면 명목상 최저가는 257,949,600원, 206,359,680원까지 내려갑니다. 하지만 김영권 씨의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 충분히 낮아지지 않을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 녹번역 북서측 인근으로, 주변에는 주상용 건물·주거용 건물·상업 및 업무용 건물·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설인 노인복지시설로 이용 중입니다. 일반 아파트나 일반 주거용 오피스텔로 전제하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층·지하 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 세로 수준의 포장도로인 은평로21길과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 전체 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영권 보증금 확인. 가장 먼저 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 실질취득가를 산정하지 못하는 직접적인 이유입니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 배당표 0원 인수값 맹신 금지. 임차관계가 확정되지 않은 상태라 배당표상 수치만으로 실제 인수액을 0원으로 결론 내리면 안 됩니다.
- 용도 적합성. 노인복지시설이라는 이용상태가 실제 사용·임대·매각 계획에 맞는지 반드시 검토해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 32.77%라는 숫자보다 반복 유찰의 배경이 권리·용도·환금성 중 어디에 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
- 근저당권부 질권 확인. 주식회사오케이대부캐피탈교대 근저당권에 연결된 질권 등기 이력이 있으므로 실제 말소·배당관계는 등기 원본과 매각조건을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 984,000,000원에서 322,437,000원까지 내려온 32.77%입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 오히려 아직 확인되지 않았습니다. 바로 김영권 씨의 임차보증금입니다.
2016.08.31 전입은 2024.12.09 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 때문에 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없고 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다. 여기에 물건 용도가 일반 주택이 아닌 노인복지시설이고 이미 5회 유찰된 점까지 겹칩니다. 낮은 최저가보다 권리 확인과 환금성 검증이 먼저인 사건입니다.
