서울서부지방법원 2025타경51651. 은평구 신사동 갈현로5길 29-5 드림쉐르빌 제3층 제201호 다세대주택입니다. 감정가는 310,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 겉으로는 감정가의 64%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건은 최저가보다 선순위 임차보증금을 먼저 봐야 하는 인수형입니다. 2021.06.01 전입하고 2021.06.10 확정일자를 받은 이훈정의 임차보증금은 295,000,000원이며, 2023.07.13 주택임차권등기까지 되어 있습니다.
말소기준으로 제시된 2025.07.08 강제경매개시결정보다 이훈정의 전입·확정일자·임차권등기가 앞섭니다. 예상배당표에서는 현재 최저가 198,400,000원을 기준으로 집행비용 3,577,600원을 먼저 빼고, 이훈정에게 194,822,400원이 배당되며 부족분 100,177,600원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 단순히 “1.984억에 산다”고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 11-30 드림쉐르빌 제3층 제201호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로5길 29-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지상 5층 · 사용승인 2001.08.11 |
| 소유자 | 강정례 · 2021.05.31 매매 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 핵심은 2023.07.13 등기된 이훈정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.04, 점유개시는 2021.05.31, 주민등록은 2021.06.01, 확정일자는 2021.06.10이며 임차보증금은 295,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현 회차 매각대금으로 전액 회수되지 않아 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
② 임차관계 — 알려진 인수 외에 미상 위험이 하나 더 있다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이훈정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.01 / 2021.06.10 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 조지훈 | 201호 · 주거 | 2023.12.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차 관련 신고자는 2명입니다. 이훈정은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인돼 인수액을 계산할 수 있지만, 조지훈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 조지훈에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보고, 현재 계산된 100,177,600원을 전체 인수 위험의 상한으로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.984억이 아니라 실질취득 약 2.95억으로 비교
드림쉐르빌(11-30)은 총 8세대이고, 시세 비교 면적은 72.0㎡입니다. 확인된 거래는 2023.04의 265,000,000원 거래 2건이며 평균·최저·최고가가 모두 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 72.0㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2023.04 | 72.0㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 평균 | 72.0㎡ | 2건 | 265,000,000원 |
최저가 198,400,000원만 놓고 보면 265,000,000원 시세보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하기 때문에 실질취득은 약 295,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 비교 가능한 거래가 265,000,000원보다 높습니다. 게다가 조지훈 보증금은 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 64%라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 이훈정 보증금 | 295,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 이훈정 보증금 미배당분은 100,177,600원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 295,000,000원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 조지훈의 미상 보증금 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이훈정 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 198,400,000원 | 100,177,600원 | 실질취득 약 295,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 158,720,000원 | 139,302,080원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 | 126,976,000원 | 170,601,664원 | 최저가 하락 효과 제한 |
3회 유찰 시 낙찰가 가정은 158,720,000원으로 내려가지만 이훈정 인수액은 139,302,080원으로 커집니다. 4회 유찰 시 낙찰가는 126,976,000원으로 더 내려가도 인수액은 170,601,664원까지 증가합니다. 즉 이 물건은 유찰 횟수만 늘어난다고 총 취득 부담이 같은 비율로 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 동측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 5층 건물의 제3층 제201호이며 사용승인일은 2001.08.11입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 총 8세대 규모이고 확인된 72.0㎡ 거래는 2건으로, 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑦ 위반건축물 표시 — 별도 원본 확인
감정요항표에는 공부와의 차이가 “해당사항 없음”으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 2025.06.12자로 위반건축물 표시등재가 적혀 있고, 위반사항은 1층 주차장 25㎡로 기재돼 있습니다. 해당 표시의 현재 상태와 매수 후 영향은 건축물대장 및 관련 원본을 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 198,400,000원만 보지 말고 이훈정 미배당 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 이훈정 인수 확인. 보증금 295,000,000원, 전입 2021.06.01, 확정 2021.06.10, 임차권등기 2023.07.13을 원본 서류와 대조하세요.
- 조지훈 보증금 확인. 전입은 2023.12.19이지만 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 이훈정 인수액이 증가합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 1층 주차장 25㎡ 위반건축물 표시등재의 현 상태를 건축물대장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “2.95억 보증금”이 중요하다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 310,000,000원짜리가 2회 유찰돼 198,400,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 대항력 있는 이훈정의 보증금이 295,000,000원이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 295,000,000원 수준에서 움직입니다. 비교 가능한 거래가는 265,000,000원이고, 조지훈 보증금은 미상입니다. 여기에 위반건축물 표시 확인까지 남아 있습니다.
최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세보다 높고, 권리도 끝나지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰된 저가 매물”이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 미상 임차인 위험을 먼저 풀어야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.
