서울서부지방법원 2025타경51651. 은평구 신사동 드림쉐르빌 3층 201호, 전용 72㎡의 다세대주택입니다. 감정가 310,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 158,720,000원입니다. 표면적으로는 상당히 저렴해 보이지만, 이 물건은 최저매각가보다 선순위 임차보증금의 처리 방식이 훨씬 중요합니다.

2023년 등기된 이훈정의 주택임차권은 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 보증금은 295,000,000원이며, 전입·점유·확정일자도 모두 경매개시결정 이전입니다. 현재 최저가를 기준으로 계산하면 보증금 중 상당액이 배당되지 못해 매수인에게 승계됩니다.

또한 조지훈의 전입일 역시 말소기준권리 이전입니다. 다만 계약관계와 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않아 이훈정 외의 추가 부담 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

등기상 과거 설정됐던 신한은행·국민은행·우리은행·엘아이지손해보험 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2023.07.13 등기된 이훈정의 주택임차권과 2025.07.08 강제경매개시결정의 선후관계입니다.

이훈정의 임차권은 경매개시결정 이전에 등기됐으며, 임차보증금은 295,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 당연히 모두 소멸하는 후순위 권리로 취급할 수 없습니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

등기된 선순위 임차권자 이훈정과 현황조사에 확인되는 조지훈을 구분해야 합니다. 보증금이 확인된 임차인은 이훈정이며, 조지훈의 보증금과 계약관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

드림쉐르빌(11-30) 전용 72㎡의 확인 가능한 비교 실거래는 2023년 4월 기록입니다. 두 거래 모두 1층, 거래가 265,000,000원으로 기재돼 있습니다.

비교거래의 실제 계약 시점은 2023년 4월입니다. 현재 시점의 최근 12개월 실거래라고 해석해서는 안 되며, 현행 매매시세와 가격 추세를 판단하려면 신규 거래 확인이 필요합니다.

현재 최저가 158,720,000원은 위 비교거래 금액의 59.9%에 불과합니다. 하지만 선순위 임차보증금 인수액을 더하면 이야기가 완전히 달라집니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 실질취득금액은 임차보증금 295,000,000원과 배당 과정의 집행비용 수준에 사실상 묶입니다. 추가 유찰이 곧 실질취득가격의 대폭 하락을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

현재 회차의 추정배당입니다. 이훈정 배당액은 155,697,920원, 보증금 미회수액은 139,302,080원입니다. 미회수액은 배당표상 지급액이 아니라 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 및 조지훈의 미확인 권리 등은 실제 배당과 인수금액을 변경할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

실질취득 = 각 회차 최저매각가 + 매수인 인수 추정액. 각 회차 집행비용 추정 차이에 따른 변동이 포함돼 있으며, 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 신사동 덕산중학교 동측 인근입니다. 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2001.08.11 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생설비 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등입니다. 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 1층 주차장 25㎡ 관련 위반건축물 표시등재 이력이 있습니다. 행정조치·시정 여부 및 금융기관 담보평가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 2023.04의 2건으로, 최근 시장의 거래가격과 가격 추세를 판단하기에는 시차와 표본의 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수. 이훈정의 보증금 295,000,000원 중 실제 배당금과 미회수 인수금액을 매각물건명세서·배당 관련 서류로 확인하세요. 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
• 조지훈의 점유·임대차관계. 전입일 2023.12.19 이후의 실제 점유, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자 및 이훈정과의 관계를 확인해야 합니다. 독립된 추가 인수 가능성이 해소되기 전에는 기존 보증금만으로 위험을 확정할 수 없습니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 295,000,000원 청구가 이훈정 임차보증금과 어떤 대위·승계 관계에 있는지 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 위반건축물 현황. 2025.06.12 집합건축물대장 위반건축물 표시등재 내용과 1층 주차장 25㎡ 관련 원상복구·시정명령 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 최근 시세 검증. 2023년 4월 실거래 265,000,000원은 현재 시세를 대변하지 않습니다. 최근 매매사례, 동일 면적 실거래, 현재 호가 및 개별 건물 상태를 추가 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 자금계획. 현재 회차 최저가와 이훈정 보증금 인수액 합계는 298,022,080원입니다. 여기에 조지훈 관련 미확정 부담, 취득 부대비용 및 위반건축물 관련 비용을 따로 검토하세요.
• 명도·인도 문제. 등기된 임차권자와 현재 점유자의 권리 및 실제 거주 상태를 각각 확인하고, 보증금 반환과 인도 사이의 관계를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장, 임대차 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.59억 낙찰이 1.59억 취득은 아니다”

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 3.10억 대비 최저가 1.5872억이라는 할인율입니다. 그러나 이훈정의 선순위 임차권과 예상 미배당 보증금을 반영하면 실질취득금액은 약 2.98억으로 올라갑니다.

이는 확인되는 2023년 비교 실거래 2.65억보다 높은 수준이며, 추가 유찰이 이뤄져도 보증금 미배당분이 커지면서 실질취득금액은 크게 낮아지지 않습니다. 비교거래 자체도 오래돼 현재 시세 검증이 필요합니다.

더구나 조지훈의 보증금과 독립적인 임차권 여부가 확인되지 않았고, 1층 주차장 관련 위반건축물 표시등재 문제도 있습니다. 주된 인수액만으로도 가격상 이점이 확인되지 않으며, 추가 위험은 아직 해소되지 않은 상태입니다.

따라서 이 물건은 최저매각가의 낮은 숫자보다 실제 총취득비용과 임차권 승계 범위를 먼저 검증해야 합니다. 입찰 판단의 핵심은 선순위 임차보증금의 처리, 추가 점유자 권리관계, 위반건축물 상태 및 최신 시세입니다.