서울서부지방법원 2025타경51683. 은평구 응암동 양지스카이뷰 8층 801호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 정준호이고, 현재 경매의 말소기준은 2023.06.20. 서울보증보험주식회사 가압류 11,238,945원입니다. 그 뒤 2025.02.05. 박진세 명의 주택임차권이 등기됐고, 2025.07.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 보증금 숫자만 보면 위험해 보이는 임차권입니다. 박진세의 임차보증금은 220,000,000원으로 현재 최저가 145,920,000원보다 큽니다. 대항력이 살아 있는 임차인이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 590-18 양지스카이뷰 8층 801호 · 도로명 서울특별시 은평구 가좌로9길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 · 전용 25.78㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 801호 · 사용승인일 2018.01.02 |
| 소유자 | 정준호 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 위험해 보이는 2.2억 임차권, 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박진세 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 판정 미확정 등기부에는 주민등록·점유개시 2023.02.02 기재 | 주장 배당요구 2025.02.05 | 실질 0원 2026.04.30. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
실제 임차인은 1명, 박진세입니다. 등기부의 주택임차권에는 임대차계약일 2023.01.13., 주민등록일·점유개시일 2023.02.02., 확정일 2023.01.13.이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 정리자료에서는 대항력 판정이 확정되어 있지 않아, 이 리포트도 임의로 ‘대항력 있음’이라고 단정하지 않습니다.
※ 확약이 없고 박진세에게 대항력이 인정되는 경우라면, 보증금 220,000,000원이 낙찰가 145,920,000원을 초과하므로 대항력 인수형 규칙상 실질취득액이 약 220,000,000원 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 이 사건은 위 확약 때문에 그 인수 위험이 해소됩니다.
② 시세 비교 — 숫자상 낮지만 ‘면적 불일치’를 빼면 안 된다
확인된 양지스카이뷰 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 252,125,000원이고, 최근 12개월 거래는 2024.05. 262,000,000원 1건입니다. 최근 거래가 과거 거래 평균보다 5.3% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 30.89㎡ | 7 | 262,000,000원 |
| 2023.05 | 30.89㎡ | 8 | 256,500,000원 |
| 2022.07 | 39.42㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 30.89㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 252,125,000원 |
실질취득액 145,920,000원은 최근 12개월 평균 262,000,000원의 55.7%, 전체 평균 252,125,000원의 57.9%입니다. 숫자만 놓으면 큰 차이가 납니다. 하지만 본건 전용면적은 25.78㎡이고, 확인된 거래는 30.89㎡ 또는 39.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 ‘최근 거래 대비 44.3% 싸다’고 그대로 가격 메리트를 확정하는 것은 부정확합니다. 이 사건의 가격 강점은 낮은 최저가 자체에 있고, 정확한 시세 판단은 동일 면적 비교가 보강돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,842,880원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,238,945원 | 11,238,945원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 131,838,175원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 231,238,945원 가운데 채권자에게 예상되는 배당은 143,077,120원이고, 미배당 88,161,825원이 발생합니다. 주택도시보증공사 예상 배당은 131,838,175원으로 청구액 220,000,000원을 전액 충족하지 못합니다. 하지만 앞서 본 확약 때문에 그 부족액이 박진세 임차권을 통해 매수인에게 넘어가는 구조로 보지 않습니다.
④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 확약이 유지되는 한 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 88,161,825원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 116,736,000원 | 114,301,696원 | 116,937,249원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 93,388,800원 | 91,307,802원 | 139,931,143원 | 0원 |
유찰이 늘어나면 주택도시보증공사의 미배당은 커집니다. 하지만 이 사건은 바로 그 미변제 상황까지 전제로 “전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”한다고 확약했기 때문에, 확약이 적용되는 박진세 임차권에 한해 낙찰가 하락이 매수인 인수액 증가로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2018.01.02입니다.
- 입지. 새절역(6호선) 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·주상용건물·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 새절역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·주차·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지이며 북서측 약 6m, 서측 약 2~3m 도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(응암지구중심)·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 4,260,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인 실거래가 4건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 가격 표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.30. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약 원문을 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 보강. 본건 25.78㎡와 실거래 30.89㎡·39.42㎡는 면적이 다릅니다. 현재 비교표만으로 낙찰가 상한을 확정하지 마세요.
- 소규모 건물 환금성. 12세대이며 확인 거래가 4건뿐입니다. 매도 시 거래기간과 매수층 폭을 보수적으로 보세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 88,161,825원이 예상되지만, 미배당 자체가 곧 매수인 인수는 아닙니다. 확약 적용으로 인수는 0원으로 분석됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘2.2억 보증금’이 아니라 ‘확약의 효력’
겉으로만 보면 감정가 228,000,000원짜리 다세대에 보증금 220,000,000원 임차권이 붙어 있어 경계부터 해야 하는 사건입니다. 그러나 2026.04.30. 제출된 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 이 문서가 현재 분석의 결론을 결정합니다. 박진세 관련 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 145,920,000원입니다.
가격도 숫자상으로는 매력적입니다. 최근 12개월 거래 262,000,000원보다 훨씬 낮습니다. 다만 실거래 면적이 본건과 맞지 않기 때문에 그 차이를 온전히 할인으로 계산할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 시 양호, 가격은 동일 면적 시세 검증이 남은 사건. 현재 자료만으로는 이 두 문장을 함께 붙여 보는 것이 가장 정확합니다.
