서울서부지방법원 2025타경51684. 서울 은평구 녹번동 마하나임 9층 904호로, 감정평가상 방2·거실·욕실·주방·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 대상 면적은 26.16㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층입니다. 소유자 박민재는 2020.12.15 매매를 원인으로 2021.01.12 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부만 보면 인수형이지만, 별도로 제출된 확약서 때문에 실질 결과가 달라진다는 점입니다. 말소기준은 2025.07.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김현지의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.10.30에 접수됐고, 전입·점유도 2023.01.26이므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 다만 확약서에서 그 대항력을 포기하고 임차권등기 말소까지 약속했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 9층 904호 · 도로명주소 서울특별시 은평구 은평로9길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 26.16㎡ · 방2·거실·욕실·주방·현관 · 11층 중 9층 |
| 소유자 | 박민재 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 152,320,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.09 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 핵심 권리는 김현지의 232,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.12.15, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.01.26이며, 2024.10.30 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준인 2025.07.09 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김현지 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 232,000,000원 | 확정 2022.12.15 전입·점유 2023.01.26 배당요구 2024.10.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 대상 아님 2026.04.30 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 약속 |
김현지는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증기관이 별도의 임차인으로 중복 기재된 구조는 아니며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 나타납니다. 따라서 보증금 232,000,000원과 신청채권 232,000,000원을 별개의 임차보증금 두 건처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 152,320,000원 | 82,612,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 121,856,000원 | 112,649,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 97,484,800원 | 136,669,926원 | 0원 |
원칙상 인수액은 유찰될수록 커지지만, 김현지 관련 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 152,320,000원, 다만 거래 표본은 1건
가격 비교에서 기준이 되는 금액은 최저가에 선순위 보증금을 더한 원칙상 취득비용이 아니라 확약 반영 후 실질취득 152,320,000원입니다. 비교 가능한 마하나임 거래는 2023.09 전용 24.61㎡, 10층의 220,000,000원 한 건이며, 가격 통계의 평균·최고·최저도 모두 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 152,320,000원은 이 비교금액의 69.2%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 존재하지만, 표본이 1건뿐이어서 이를 곧바로 충분한 현재 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 마하나임은 총 12세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.6회, 낙찰률이 0%로 나타나므로 환금성과 실제 매수층을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,932,480원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 · 우선변제 | 232,000,000원 | 149,387,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산에서는 김현지 보증금 중 82,612,480원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.04.30 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속되어, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 2020.08.06 사용승인, 방2·거실·욕실·주방·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근이며 오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8미터 포장도로, 남측 약 3미터 보행자도로와 접하며 용도지역은 준주거지역입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재감지기·경보기·소화전·스프링클러·기계식 주차장치·CCTV가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본건 김현지 보증금 232,000,000원에 적용되는지 최종 문서로 대조해야 합니다.
- 원칙 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 배당 계산상 미배당은 82,612,480원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.12 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교에 사용 가능한 거래는 2023.09 220,000,000원 한 건입니다. 69.2%라는 비율만으로 현재 환금가치를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰·환금성. 현재 2회 유찰됐고 마하나임 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0%입니다.
- 별도 임차인 확인. 현재 확인되는 실제 임차인은 김현지 1명이지만, 확약은 김현지 보증금에만 적용되므로 별도 임차인이 확인되면 따로 권리분석해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 있으면 계산이 달라진다”
이 물건은 처음 등기만 보면 보증금 232,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차만 놓고 보면 원칙상 인수액이 82,612,480원입니다. 하지만 2026.04.30 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김현지 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 152,320,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
이 금액은 비교 가능한 220,000,000원 거래의 69.2%로 가격상 여유가 있어 보입니다. 다만 그 비교거래는 2023.09 한 건뿐이고 마하나임은 12세대, 경매 평균 유찰 3.6회·낙찰률 0%라는 환금성 신호가 있습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 정리되지만, 가격 평가는 거래 표본과 환금성 때문에 보수적으로”입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 확약서의 적용 확인과 재매각 가능성입니다.
