서울서부지방법원 2025타경51694. 은평구 녹번동 ‘대림에코빌’ 5층 502호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정 이용상태는 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실 구조이고, 2015.12.24 사용승인된 6층 건물 중 5층입니다. 권리 흐름의 출발점은 2016.01.14 신목신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정·김기성 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 김기성 임차권등기는 보증금이 258,000,000원으로 크지만, 데이터상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있고, 주택도시보증공사로부터 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”하겠다는 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 단, 확약은 김기성 임차권에 한정됩니다. 황아름 점유자는 보증금이 미상이라, 확약 밖 확인 리스크가 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 168-25 대림에코빌 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.18㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·다용도실 |
| 소유자 | 손종호 (2016.10.25. 거래가액 246,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 345,355,000원 / 276,284,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.01.14 신목신용협동조합 근저당권입니다. 2024.09.02 김기성 주택임차권은 임차보증금 258,000,000원으로 등기되어 있으나 말소기준 이후 권리이고, 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 김기성 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고(is_subrogation/is_guarantor)는 없습니다. 따라서 실제 임차인 또는 점유자로 볼 대상은 황아름, 김기성 2명입니다. 김기성은 임차권등기와 확약으로 방향이 비교적 분명하지만, 황아름은 보증금·확정일자가 미상입니다.
| 성명 | 부분 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황아름 | 502호 | 전입 2025.05.14 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.09.15 | 확인필요 보증금 미상 |
| 김기성 | 부동산 전유부분 전부 | 전입 2020.08.18 / 확정 2020.07.29 | 258,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.02 | 실질 0원* 확약서 제출 |
*확약 반영: 주택도시보증공사(양도전 임차인 김기성)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 이 효과는 김기성 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 80%인데도 ‘확실한 저가’는 아니다
대림에코빌 데이터의 실거래 표본은 1건입니다. 2021.06 거래 325,000,000원이고, 현재 최저가 276,284,000원은 이 거래가의 85.0%입니다. 표본이 1건뿐이므로 평균 시세로 단정하기 어렵고, 위반건축물·무단증축·정비예정구역 변수를 함께 할인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 34.51㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 325,000,000원 |
감정가 345,355,000원은 실거래 1건보다 높고, 최저가는 1회 유찰로 276,284,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 이 물건은 위반건축물 등재와 무단증축 약 15㎡, 그리고 정비예정구역 관련 확인사항이 붙어 있습니다. 그래서 단순히 “감정가 대비 80%”라는 이유만으로 가격 메리트가 충분하다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,667,976원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 271,616,024원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 276,284,000원 기준 총 채권 2,208,000,000원 중 271,616,024원만 배당되고, 미배당은 1,936,383,976원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 계산하되, 당해세·최우선변제·황아름 보증금 미상 변수는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹번초등학교 북동측 인근, 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·녹번서공원·녹번초등학교가 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 서측 인근에 지하철 6호선 역촌역이 있으며 녹번로·서오릉로 노선버스 정류장이 소재해 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 502호, 2015.12.24 사용승인, 필로티형 1층 주차장·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 위반건축물. 북측 테라스 부위에 방·주방·다용도실 약 15㎡를 무단 증축했고, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 토지·정비. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 정비예정구역 등이 기재되어 있으며, 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업은 서울시 계획검토 단계이고 조합은 설립되지 않았다는 회신이 있습니다.
- 환금성. 대림에코빌 총 13세대, 실거래 표본 1건, 위반건축물 변수로 인해 일반 아파트형 물건보다 환금성·대출성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 김기성 임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출일과 적용 범위를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 황아름 보증금 확인. 황아름은 전입 2025.05.14, 배당요구 2025.09.15로 표시되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부가 핵심입니다.
- 위반건축물 비용. 약 15㎡ 무단증축에 따른 이행강제금, 원상복구, 대출 제한 가능성을 은평구청·감정평가서·집합건축물대장으로 확인하세요.
- 정비사업 단계. 정비구역 지정 및 정비계획 수립을 위한 서울시 계획검토 단계이며 조합은 설립되지 않았다는 회신이 있으므로, 기대이익으로 과다 입찰하지 마세요.
- 가격 상한. 최저가 276,284,000원은 실거래 1건의 85.0%입니다. 표본 부족과 하자 리스크를 감안해 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실질 매도 가능가를 역산하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·위반건축물 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*”이어도 D등급에 가깝다
이 물건은 김기성 임차권의 보증금 258,000,000원이 커 보이지만, 말소기준 이후 권리이고 확약서까지 있어 주된 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그럼에도 점수는 높게 주기 어렵습니다. 이유는 가격이 아니라 물건성입니다. 위반건축물 등재, 무단증축 약 15㎡, 황아름 보증금 미상, 정비예정구역 확인사항, 총 13세대 다세대라는 환금성 부담이 겹칩니다. 최저가가 감정가의 80%라고 해도, 이 하자들을 감당할 만큼의 안전마진인지 확인되지 않으면 입찰은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
