서울서부지방법원 2025타경51720. 서울 은평구 녹번동 86-28 엔에스에코빌 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 구조이며 주거용 다중주택으로 이용 중입니다. 소유자는 노시흥, 말소기준권리는 2019.04.24. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권 429,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 805,210,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 말소기준 이후에 설정된 임차권등기와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 건물은 여러 호실의 임차권자와 점유자가 동시에 확인되므로, 등기상 소멸과 별개로 실제 인도 과정의 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 86-28 엔에스에코빌 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용(다중주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상3층 |
| 토지 | 168.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 노시흥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,258,141,120원 / 805,210,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수민 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸 구조
말소기준은 2019.04.24. 통조림가공수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 확인되는 주택임차권등기와 2025.07.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.05.22. 국의 압류는 2019.06.24. 해제되어 이미 말소됐고, 2024년 통조림가공수산업협동조합이 신청한 임의경매도 2024.10.29. 취하 후 등기가 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차관계가 핵심 난도
| 성명 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노호연 | - | 2024.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상석 | 202호 | 2024.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노유선 | - | 2025.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유성 | 401호 | 2021.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우지아 | 403호 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서가은 | 103호 | 2024.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄희진 | 404호 | 2019.06.10 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나현 | 402호 | 2019.05.13 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 203호 | 2022.06.27 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예린 | 301호 | 2019.05.01 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소망 | 201호 | 2022.10.21 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박록규 | 302호 | 미상 | 75,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 임차·점유관계는 12명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 노호연·심상석·노유선·김유성·우지아·서가은은 보증금이 확인되지 않았으나 전입일이 모두 2019.04.24. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 엄희진·나현·이수민·김예린·김소망도 말소기준 이후 전입입니다.
박록규는 보증금 75,000,000원의 임차권등기가 확인되지만 임차인 정리상 전입일 확인이 충분하지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 예상배당표에는 임차인 배당이 반영되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 시세 판단은 유보
감정가는 1,258,141,120원, 현재 최저매각가는 805,210,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 644,168,000원(3회 유찰, 감정가 51%), 그 다음은 515,334,400원(4회 유찰, 감정가 41%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 805,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,452,100원 |
| 1. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이수민 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 335,757,900원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 합계 459,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 335,757,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용 다중주택으로 이용 중이며 철근콘크리트 구조의 지하1층·지상3층 건물입니다.
- 입지. 은평구청 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·근린공원·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 녹번역·불광역·역촌역이 소재합니다.
- 토지. 토지면적 168.0㎡, 지목 대, 급경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도심 공공주택 복합지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,799,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박록규 대항력 재확인. 보증금 75,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력 판정이 미상으로 남아 있어 전입·점유·확정일자 원문을 재확인해야 합니다.
- 이수민 관계 검토. 203호 임차권자와 강제경매 신청채권자 이수민의 관계 및 임대차 실체를 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 노호연·심상석·노유선·김유성·우지아·서가은의 실제 임대차계약과 보증금 유무를 확인하세요.
- 명도 계획. 여러 호실의 점유가 확인되는 다중주택이므로 호실별 점유현황과 인도 협의를 별도로 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 할인율만 보지 말고, 현장 임대수익·토지가치·건물상태를 별도로 검토하세요.
- 토지 규제. 도심 공공주택 복합지구와 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 실제 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 매각대상과 현황을 현장에서 대조하세요.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 배당요구와 세금 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.04.24. 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 건물 내부에는 12명의 임차·점유관계가 확인되고, 다수의 임차권등기와 보증금 미상 점유자, 대항력 판정이 남은 임차인까지 존재합니다.
현재 최저가 805,210,000원은 감정가 1,258,141,120원의 64%지만, 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 “싸 보이는 2회 유찰 물건”보다 권리 인수는 0원이지만 임차관계와 명도 확인에 공력이 필요한 다중주택으로 보는 것이 맞습니다. 권리 자체보다 현장 점유와 임대차 원본 확인이 최종 입찰가를 좌우합니다.
