서울서부지방법원 2025타경51727. 은평구 역촌동 ‘더라온’ 6층 601호, 전용 33.33㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대로 이용 중이고, 건물은 지하 1층·지상 6층 구조입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 김정현의 257,200,000원 임차보증금입니다. 김정현은 2020.05.21. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2024.03.29. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 규모에 수렴하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김정현)가 2026.04.23.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김정현 관련 인수는 실질 0원입니다. 이 확약은 김정현 관련 임차보증금에만 한정해 보아야 하며 다른 임차인에게 자동 확대할 수 없지만, 확인된 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 80-70 더라온 6층 601호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로4길 17-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 33.33㎡ · 지상 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 인수정 · 2019.09.19. 매매 원인, 2020.05.21. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 / 준공 | 더라온 10세대 · 2019.10.18. 준공 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0
등기부상 2019.11.01. 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권 2건은 2020.05.21. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2024.03.29. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 김정현의 전입·점유일 2020.05.21.은 이보다 빠르므로 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 · 전유부분 전부 | 257,200,000원 | 2020.05.21 | 2020.04.27 / 2022.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김정현 1명입니다. 2024.12.30. 등기된 4-2번은 별도의 임차인이 아니라 같은 4번 주택임차권의 경정등기입니다. 경정 내용은 최초 계약 2020.04.08., 보증금 245,000,000원 및 확정일자 2020.04.27.에 이어 2022.04.28. 보증금 12,200,000원을 증액해 총 257,200,000원이 됐고 2022.05.06. 확정일자를 받은 내용입니다. 따라서 257,200,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
더라온 전용 33.33㎡의 확인된 실거래는 1건입니다. 2023.11. 6층 거래가 260,000,000원이고, 제공된 최근 시세지표의 평균·최신 거래·최저·최고도 모두 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 33.33㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 최근 시세지표 | 33.33㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 170,240,000원은 이 시세지표의 65.5%입니다. 수치만 보면 감정가 266,000,000원에서 2회 유찰돼 할인 폭이 커진 상태입니다. 다만 가격 판단을 강하게 낙관하기는 어렵습니다. 실거래 표본이 1건뿐이고, 건물도 10세대 다세대라 거래 표본과 환금성이 대단지 공동주택보다 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,360원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 · 우선변제 | 257,200,000원 | 167,056,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김정현 보증금의 미배당분은 90,143,360원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 매수인에게 남을 금액이지만, 2026.04.23. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정 때문에 이 사건에서는 김정현 관련 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 응암역(지하철 6호선)이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 6층 601호이며, 승강기·소방·무인택배함·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 더라온은 10세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 실거래 표본이 적어 매도가격 추정의 오차 폭을 넓게 잡을 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.04.23. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 직접 의존합니다. 제출 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 4-2번은 4번 임차권의 경정으로, 보증금 257,200,000원을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 룰상 미배당액은 90,143,360원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 부족액과 실제 매수인 부담을 동일시하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 260,000,000원 실거래는 2023.11. 1건입니다. 실질취득이 65.5% 수준이라는 수치만으로 매도가격을 확정하지 말고 개별 호수 상태와 시장성을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모와 1건 실거래 표본을 감안해 재매각 기간과 매수자층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 임차권등기 말소 약정이 있어도 실제 인도 상태와 미납 관리비 등 현장 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 이 사건은 확약이 승부처”
이 물건을 최저가 170,240,000원만 보고 보면 감정가의 64%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 김정현의 보증금 257,200,000원이 먼저 눈에 들어와야 합니다. 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원칙적으로는 대항력 인수형이고, 현재 최저가 배당 시 90,143,360원의 부족분이 생깁니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.04.23. 확약서입니다. 김정현 관련 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 가격 비교 기준은 보증금 257,200,000원이 아니라 실질취득 170,240,000원이 되고, 이는 시세지표 260,000,000원의 65.5%입니다.
다만 더라온은 10세대 다세대이고 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크가 확약으로 크게 낮아진 대신, 시세 신뢰도와 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 권리의 승부처는 확약서 원문 확인, 가격의 승부처는 한 건의 실거래를 넘어 실제 매도 가능 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
