서울서부지방법원 2025타경51730. 역촌동 해드림하우스 2층 203호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 332,000,000원이고 2회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 212,480,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 임차보증금 350,000,000원의 처리입니다. 임차권자 최재호는 2021.10.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.28로, 말소기준인 2022.05.12 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 현재 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.04.08 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 최재호의 룰상 미배당 인수액 141,294,720원은 매수인이 실제 부담하는 금액으로 보지 않고 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 39-36 해드림하우스 2층203호 · 도로명 서울특별시 은평구 진흥로1길 13-13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 권청노 · 2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
말소기준은 2022.05.12 국민건강보험공단 압류입니다. 최재호는 그보다 앞선 2021.10.25 전입·점유, 2021.09.28 확정일자를 갖고 있어 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 350,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 212,480,000원 기준 계산에서는 집행비용 3,774,720원을 먼저 차감한 뒤 최재호에게 208,705,280원이 배당되고, 룰상 미배당 보증금 141,294,720원이 남습니다.
② 임차인 — 실제 점유관계를 분리해서 봐야 한다
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오주원 · 203호 · 주거 | 미상 | 2025.07.17 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
| 최재호 · 주택전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2021.10.25 / 2021.09.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 인수 0원* 주택도시보증공사 확약 |
최재호는 2023.11.13 주택임차권등기가 등재됐고 배당요구가 확인됩니다. 다만 경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 확약서에서 양도 전 임차인 최재호라고 명시돼 있으므로, 동일 보증금을 최재호와 주택도시보증공사의 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 63.4%는 크지만 표본 시점이 오래됐다
해드림하우스는 14세대, 2018.01.31 준공으로 제공된 면적 일치 실거래는 2022.11의 335,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 212,480,000원은 이 거래금액의 63.4%입니다. 감정가 332,000,000원도 해당 거래 335,000,000원과 가까운 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 62.49㎡ | 5 | 335,000,000원 |
다만 가격 판단에서 가장 중요한 제약도 분명합니다. 비교 거래가 2022.11 한 건뿐이라 212,480,000원이 현재 시장가격보다 정확히 63.4% 수준이라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 숫자는 제공된 기준거래 대비 격차로 읽되, 현재 시세 자체를 확정하는 근거로 과도하게 사용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 최재호 보증금 | 350,000,000원 | 208,705,280원 |
| 2. 가압류 · 윈윈화재대부 유한회사 | 7,428,194원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최재호의 미배당 보증금은 141,294,720원으로 산출되지만, 2026.04.08 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 212,480,000원 | 141,294,720원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 169,984,000원 | 183,195,776원 | 최재호 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,987,200원 | 216,716,621원 | 최재호 인수 0원* |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원래 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘기 때문에 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건도 배당 계산만 보면 그 형태입니다. 다만 최재호에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 실제 입찰 판단에서는 낙찰가에 최재호 미배당액을 다시 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차시설이 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 4,072,000원/㎡, 토지면적 139.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 해드림하우스는 14세대, 2018.01.31 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최재호의 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 2026.04.08 확약의 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 오주원 점유 확인. 전입은 2025.07.17로 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유·명도관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·은평구·익산시 등의 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.11 335,000,000원 1건뿐입니다. 감정가 대비 64%, 기준거래 대비 63.4%만으로 현재 시장가 대비 할인폭을 단정하지 마십시오.
- 소규모 오피스텔 환금성. 14세대이고 경매 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0으로 제시돼 있으므로 실제 매수수요를 별도 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘350,000,000원’이 아니라 ‘확약의 효력’이다
겉으로 보면 최저가 212,480,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 이 물건을 단순한 감정가 64% 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 원래 구조는 말소기준보다 앞선 최재호의 350,000,000원 대항력 보증금 때문에 현재 회차에서도 141,294,720원이 미배당되는 인수형 사건입니다. 그런데 2026.04.08 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 최재호에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 212,480,000원으로 정리됩니다.
가격만 놓고 보면 제공된 2022.11 거래 335,000,000원의 63.4%지만, 거래 표본이 한 건이고 시점도 오래됐습니다. 따라서 권리구조는 확약 덕분에 크게 개선됐지만 가격 판단에는 최신 시세 확인이 필수입니다. 또한 확약은 최재호에게만 적용되며, 별도 점유자 오주원의 보증금·명도관계와 세금 압류는 따로 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “낮은 최저가” 자체보다 확약서가 실제로 매수인의 350,000,000원 대항력 위험을 제거하는지 원문으로 확인하는 것입니다.
