638,080,000원
서울서부지방법원 2025타경51732. 은평구 불광동 264-14, 통칭 한창주택 2층 202호입니다. 공부상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 997,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 638,080,000원입니다. 겉으로는 감정가의 64%라 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건은 불광제5주택재개발정비사업구역 안에 있고, 매각물건명세서 비고에는 2024.11.28 관리처분계획 인가 및 고시, 현재 이주단계라는 내용이 들어 있습니다. 따라서 권리보다 먼저 확인할 것은 조합원 지위승계 가능 여부와 현금청산 대상 여부입니다.
임차인은 1명으로 표시되지만, 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 1명입니다. 윤식의 전입일은 2024.06.24이고, 제공 데이터의 말소기준권리인 2021.08.30 강민주 가압류보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항하는 임차인으로 보긴 어렵습니다. 즉 이 사건의 핵심 리스크는 보증금 인수가 아니라 재개발 사업상 권리 취득의 성격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 264-14 2층202호 · 도로명주소 서울특별시 은평구 통일로68가길 3-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가 이용상태 연립주택 · 한창주택(264-14) |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브 스페나쉬기와 3층건 중 제2층 제202호 · 사용승인일 1985.10.15 · 총 6세대 |
| 대상 면적 | 66.33㎡ |
| 소유자 | 윤영남 (공유자 지분 2분의 1 + 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 997,000,000원 / 638,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민주 / 395,260,273원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 정비사업 메모 | 정비구역 지정·고시, 2024.11.28 관리처분계획 인가 및 고시, 현재 이주단계 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 확인 포인트는 재개발
제공 데이터의 말소기준권리는 2021.08.30 강민주 가압류입니다. 이후 2025.08.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 윤식의 전입일은 2024.06.24로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 배당 데이터 기준 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤식 | 202호 | 주거 | 2024.06.24 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점이 핵심입니다. 보증금은 미상이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 사건으로 보기는 어렵고, 제공 데이터의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 재개발 리스크 — 이 물건의 진짜 결론
매각물건명세서 비고에는 이 사건 부동산이 정비구역으로 지정·고시되어 정비사업이 진행 중이고, 현재 이주단계이며, 2024.11.28 관리처분계획 인가 및 고시가 있었다고 기재되어 있습니다. 감정평가 기타참고사항에도 불광제5주택재개발정비사업구역 내 소재, 관리처분인가 후 이주 및 철거 예정이라는 내용이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 638,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,780,800원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 강민주 | 517,000,000원 | 517,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 강민주 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,299,200원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 배당표 기준 현재 회차 매각가 638,080,000원에서는 채권자 총 청구 543,000,000원과 집행비용을 반영한 뒤 소유자 잔여 86,299,200원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 소재 서울불광초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 노후화된 주택지대입니다.
- 교통. 통칭 한창주택까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 연립주택으로서 부속건물 지하층은 공실로 조사되어 있습니다. 내부구조는 인근주민 탐문과 외부관찰에 의한 조사라 발코니확장, 욕실 위치 및 크기 등이 다소 상이할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가 4,011,000원/㎡, 토지면적 436.0㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대, 사용승인일 1985.10.15의 노후 소규모 주택입니다. 제공 통계상 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일자는 없고, 단지 경매물건 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위승계. 매각물건명세서가 직접 “조합원의 지위승계 및 현금청산 대상여부 확인 필요”라고 적고 있습니다. 관할구청 또는 불광제5주택재개발정비사업조합 확인이 1순위입니다.
- 현금청산 여부. 현금청산 대상이면 최저가 할인보다 권리 취득의 실익이 더 중요해집니다. 최저가가 감정가 64%라는 이유만으로 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 임차인 윤식. 대항력은 없지만 실제 점유자 1명이 있습니다. 보증금 미상, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상이라 현장 확인과 명도 계획이 필요합니다.
- 국민은행 근저당 배당 산입. 등기에는 2011.12.30 해지 말소 기재가 있고, 제공 배당표에는 26,000,000원이 산입되어 있습니다. 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 이주·철거 일정. 감정평가에는 관리처분인가 후 이주 및 철거 예정으로 탐문된다고 적혀 있습니다. 사용·임대 목적의 접근은 맞지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·조합 확인자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리 이후인 실제 임차인 1명, 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리분석은 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 997,000,000원에서 2회 유찰되어 638,080,000원이 된 가격을 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건은 관리처분인가 후 이주단계의 불광제5주택재개발정비사업구역 내 물건입니다. 권리는 통과, 사업성은 보류. 조합원 지위승계와 현금청산 여부가 확인되기 전까지는 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
