확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 본질은 단순 주거용 아파트가 아니라 이태원동 토지 1,223.0㎡와 주택·주차장·창고 이용 건물의 고가 일괄매각입니다. 최저가는 감정가의 80.0%까지 내려왔지만, 186억대 실질취득을 기준으로 환금성·용도지역·신탁원부 확인이 승부처입니다.
서울서부지방법원 2025타경51735. 용산구 이태원동 133-11, 도로명주소 이태원로27길 84 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 주택, 2층 주택, 지층 주차장·창고 등으로 탐문되어 있고, 지상 정원에는 관상용 정원수와 정원조경 잔디가 식재되어 토지가격에 포함 평가됐습니다. 매각구조는 일괄매각이고, 최저매각가는 18,630,955,000원입니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션상 채권 총액 9,039,500,000원은 현재 최저가에서도 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여도 9,402,745,450원이 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 리스크”보다 186억대 실질취득가를 시장에서 소화할 수 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51735 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이태원동 133-11 · 서울특별시 용산구 이태원로27길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택, 2층 주택, 지층 주차장·창고 등 |
| 토지 | 대 · 1,223.0㎡ · 공시지가 12,280,000원/㎡ · 소로한면 · 완경사 · 부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 23,288,693,530원 / 18,630,955,000원 (1회 유찰, 감정가 80.0%) |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 권리상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 신탁원부 확인은 필수
확인된 임차인은 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 여러 공유자와 수탁자 지분이 얽혀 있고, 2024.05.03 신탁등기가 존재합니다. 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다.
② 공유자·수탁자 구성
| 구분 | 명의 | 지분 |
|---|---|---|
| 공유자 | 변영목 | 200분의 10 |
| 공유자 | 변영제 | 200분의 10 |
| 공유자 | 원예린 | 200분의 18 |
| 공유자 | 원예진 | 200분의 18 |
| 공유자 | 원혜성 | 200분의 40 |
| 공유자 | 원혜성 | 200분의 20 |
| 공유자 | 유한회사제니타스프로퍼티즈 | 200분의 24 |
| 수탁자 | 주식회사국민은행 | 200분의 60 |
현재 명의 구조는 단순한 1인 소유 주택이 아닙니다. 전체 지분 중 주식회사국민은행 수탁자 지분 200분의 60이 존재하고, 나머지 지분도 여러 공유자에게 분산되어 있습니다. 낙찰 후 소유권 취득 자체보다도, 점유·신탁원부·처분 제한 확인이 실무 체크포인트입니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,630,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 188,709,550원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술신용보증기금 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술신용보증기금 | 2,949,500,000원 | 2,949,500,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 | 2,480,000,000원 | 2,480,000,000원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,402,745,450원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 9,039,500,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 그랜드하얏트 서울호텔 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 대사관, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철6호선 이태원역까지 도보 약 7~8분 정도 소요되어 대중교통 이용편의도는 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 이용상태. 1층은 주택, 2층은 주택, 지층은 주차장·창고 등으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 규제. 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 80.0% | 18,630,955,000원 | 0원 | 9,402,745,450원 |
| 2회 유찰 시 | 64.0% | 14,904,764,000원 | 0원 | 5,713,816,360원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 11,923,811,200원 | 0원 | 2,762,673,088원 |
3회 유찰 시나리오에서도 미배당은 0원으로 계산됩니다. 즉 가격이 더 내려가더라도 권리상 인수금이 새로 생기는 구조가 아니라, 매각가 하락분은 주로 소유자 잔여 감소로 흡수됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같은 18,630,955,000원입니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사국민은행 수탁자 지분 200분의 60이 존재하므로 신탁의 목적, 수익자, 관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가구역. 토지거래 계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 취득 목적과 허가 실무를 사전 점검해야 합니다.
- 정원수·조경 포함 평가. 지상 정원의 관상용 정원수와 정원조경 잔디는 일반 거래관행에 따라 토지가격에 포함 평가되어 있습니다.
- 환금성. 186억대 고가 물건은 매수 후보군이 제한될 수 있습니다. 권리보다 매각 후 출구 전략이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 신탁원부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 186억의 출구
이 물건은 임차인 보증금 인수형 함정이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 채권도 전액 배당됩니다. 하지만 그래서 곧바로 좋은 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 최저가 자체가 18,630,955,000원이고, 용도지역·자연경관지구·토지거래 허가구역·신탁 지분·공유물분할 구조가 함께 놓여 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 비교적 정리되는 편, 가격과 환금성은 매우 까다로운 물건. 낙찰 판단은 “감정가 대비 할인”이 아니라 “186억 실질취득 후 어떤 용도와 출구가 가능한가”로 해야 합니다.
