238,592,000원
서울서부지방법원 2025타경51759. 은평구 신사동 연세아파트 4층 401호입니다. 감정가는 466,000,000원이었으나 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 238,592,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가의 절반 수준입니다. 다만 이 사건은 단순히 “반값 아파트”라고 보기 전에 등기 흐름과 실거래 비교의 질을 먼저 확인해야 합니다.
등기상 과거 하나은행·한화생명보험·고려저축은행·흥국생명보험·오케이저축은행·강병례 명의의 근저당권들은 모두 말소 이력이 확인됩니다. 2023.04.05에는 목포수산업협동조합 명의 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 사건의 임의경매개시결정은 2025.07.30입니다. 그런데 이후인 2025.10.20 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 14번 근저당권 이전등기가 별도로 존재합니다. 원 근저당의 말소 표시와 이전등기가 함께 나타나는 만큼, 이 부분은 입찰 전에 등기 원본으로 현재 효력과 배당·소멸 관계를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51759 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 11-22 연세아파트 4층401호 · 서울특별시 은평구 갈현로5길 29-15 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·식당겸 주방·욕실2·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 · 지하1층·지상5층 · 4층 401호 · 사용승인 2002.12.26 |
| 소유자 | 이명옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 238,592,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 311,008,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 정리됐지만 확인점은 남는다
현재 소유자는 이명옥입니다. 과거 설정된 다수의 근저당과 압류는 등기상 말소 이력이 확인되고, 사건의 기준권리로는 2025.07.30 임의경매개시결정이 잡혀 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 0명”을 곧바로 실제 무점유·무임대로 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서 원본을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교 표본이 약하다
연세아파트의 확인된 실거래는 2건입니다. 모두 전용 75.29㎡·1층 거래이고, 비교 기준 면적은 84.098㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2023.05이므로 현재 입찰가 판단에서는 보조지표로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 75.29㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 75.29㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 평균 | 75.29㎡ | 2건 | 385,000,000원 |
전체 2건 평균은 385,000,000원, 최신 거래는 390,000,000원입니다. 최근 참고 평균 390,000,000원과 현재 최저매각가 238,592,000원을 비교하면 최저가는 61.2% 수준입니다. 참고 거래 흐름은 이전 거래 대비 2.6% 상승으로 나타납니다.
다만 이 숫자를 그대로 “시세보다 38.8% 싸다”로 확정하기는 어렵습니다. 실거래가 2021.08·2023.05 두 건뿐이고 모두 75.29㎡·1층인 반면 비교 기준 면적은 84.098㎡로 일치하지 않습니다. 현재 최저가의 할인폭은 분명 크지만, 실제 동일 조건의 현재 시세를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 잡아야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,140,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,451,712원 |
현재 배당 가정에는 집행비용과 소유자 잔여만 계산돼 있으며, 사건 청구액 311,008,931원이나 등기상 담보권 배당은 포함돼 있지 않습니다. 따라서 위 표는 실제 배당결과를 확정하는 표가 아니며, 입찰 판단에는 배당요구종기 이후의 채권계산서와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다. 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 덕산중학교 인근으로, 주위는 소규모 아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근 갈현로변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하1층·지상5층 철근콘크리트조 건물로 사용승인은 2002.12.26이며, 도시가스·난방·급배수·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 총 10세대의 소규모 단지이고 확인된 실거래도 2건으로 적어, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래사례를 기준으로 가격을 잡기는 어렵습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 이전 원본 확인. 2025.10.20 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 이전된 근저당권의 현재 효력·배당·말소 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대·점유자를 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인된 거래는 2021.08·2023.05 두 건뿐이며 전용 75.29㎡·1층 거래입니다. 동일 조건의 최신 거래·매물을 추가 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 가정 배당에는 청구액 311,008,931원과 등기상 담보권 배당이 반영되지 않았으므로 실제 채권계산서 기준으로 다시 보세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 466,000,000원에서 238,592,000원까지 내려온 만큼 단순 할인 외에 물건 상태·점유·환금성 요인을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·현황 확인. 체납 관리비와 내부 상태, 주차 및 실제 이용상태를 현장과 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “할인폭은 크지만, 확인 없는 반값은 없다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 238,592,000원입니다. 감정가 466,000,000원에서 세 번 유찰돼 51.2%까지 내려왔고, 참고 실거래 390,000,000원과 비교하면 61.2% 수준입니다. 따라서 가격상 할인폭 자체는 분명합니다.
하지만 실거래 표본은 단 두 건이고 비교 면적도 맞지 않습니다. 총 10세대의 소규모 단지라는 특성까지 감안하면 390,000,000원을 확정 시세처럼 사용할 수 없습니다. 권리 쪽에서도 2025.10.20 근저당권 이전등기와 임대관계 미상을 확인해야 합니다. 시나리오상 인수액은 0원이지만, 권리 원본과 현재 시세를 확인한 뒤에야 2.39억의 의미가 결정되는 물건입니다. 가격은 관심 대상, 권리는 확인 후 판단입니다.
