서울서부지방법원 2025타경51769. 갈현동 천지월드빌 5층 501호, 전용 64.53㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션이고, 2020.04.27. 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.02.01. 박종대의 근저당권(채권최고액 270,000,000원)입니다. 이후 은평구·국·국민건강보험공단·부천시·금천구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서보다 양선미 임차인의 선순위 대항력입니다. 임대차계약일은 2020.02.08., 확정일자는 2020.02.18., 점유개시는 2020.03.30., 주민등록일자는 2020.03.31.로 모두 2021.02.01. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 436-20 천지월드빌 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 295-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 64.53㎡ · 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.04.27. 거래가 215,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 289,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2008.01.24. · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수는 0원
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양선미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.03.31. | 우선변제 有 확정 2020.02.18. · 배당요구 | 실제 임차인 중복 합산 없음 |
실제 임차인은 1명, 양선미입니다. 이 임차인은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2022.05.18.에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다.
현재 회차 배당표에서도 임차보증금 215,000,000원이 우선 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 3회 유찰 시 시나리오도 인수 0원입니다. 4회 유찰 시 자동 권리계산상 33,252,749원의 인수액이 표시되지만, 위 확약을 적용하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
② 시세 비교 — 80.4%는 ‘참고값’이지 확정 할인율이 아니다
확인되는 최근 거래는 천지월드빌 2026.07. 거래 1건으로, 전용 75.84㎡·4층·360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 360,000,000원이며, 현재 최저가 289,280,000원은 이 거래금액의 80.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.84㎡ | 4 | 360,000,000원 | 면적 불일치 |
문제는 대상 물건의 전용면적이 64.53㎡라는 점입니다. 확인 거래는 75.84㎡이므로 같은 건물 거래라는 장점은 있어도 동일 면적 비교가 아닙니다. 따라서 현재 실질취득액 289,280,000원이 360,000,000원보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “19% 할인”처럼 단정해서는 안 됩니다. 가격 판단에는 면적 차이와 개별 호수 상태가 함께 반영되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,849,920원 |
| 1. 임차인 양선미 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박종대 | 270,000,000원 | 69,430,080원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 215,000,000원이 우선 배당되고, 박종대 근저당에는 69,430,080원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·빌라 중심의 일반주택지대입니다. 인근 간선도로변에 근린생활시설·점포·상가가 있고 근거리에 각급 학교·근린공원·연신내상권·서오릉이 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 연신내역(3·6호선)이 도보 약 10분 거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 501호이며 급배수·위생·도시가스·주차장 설비가 되어 있습니다. 사용승인은 2008.01.24.입니다.
- 도로·토지. 서측 약 4미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사지의 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 3,486,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐이며 대상면적과 거래면적도 달라, 가격 발견과 재매각 시 비교자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.30. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상이 양선미 임차보증금에 정확히 연결되는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 은평구·국·국민건강보험공단·부천시·금천구 관련 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 현재 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 보정. 2026.07. 거래는 75.84㎡, 대상은 64.53㎡입니다. 360,000,000원을 그대로 대상 시세로 사용하지 말고 면적·층·내부상태를 보정해 응찰가를 정해야 합니다.
- 다세대 환금성. 8세대 규모이고 2회 유찰된 물건입니다. 낙찰 후 재매각까지 고려한다면 연신내·갈현동 일대 유사 다세대의 실제 매도기간과 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정조사는 건축물현황도면·외관조사·인근주민 탐문 등을 병행해 내부 이용상황을 개략 추정했습니다. 실제 내부상태가 다를 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 “확약과 가격 검증”이 승부처
표면적으로는 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로운 사건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 2026.04.30. 확약이 있어, 양선미 임차인과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 289,280,000원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 최근 거래 360,000,000원과 비교하면 숫자상 80.4%지만, 그 거래는 전용 75.84㎡이고 대상은 64.53㎡입니다. 게다가 확인 거래는 1건, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 그래서 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 별도 검증이 필요하다.”입니다. 감정가 64%라는 할인폭보다, 실제 동일·유사 면적 다세대의 매매 가능가격을 얼마나 정확히 잡느냐가 입찰의 승부처입니다.
