서울서부지방법원 2025타경51769. 서울 은평구 갈현동 천지월드빌 5층 501호, 전용면적 64.53㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 452,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 231,424,000원까지 내려왔습니다.

이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인 양선미의 보증금 215,000,000원이 존재한다는 사실입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 추가로 부담할 수 있습니다.

그러나 이번 사건에서는 2026.04.30. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서가 핵심

등기상 말소기준은 2021.02.01. 설정된 박종대 근저당권 270,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 공적 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다.

다만 임차인 양선미는 근저당권 설정 전인 2020.03.31. 전입했고, 확정일자는 2020.02.18.입니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 말소기준 이후라는 이유로 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.15억, 하지만 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 양선미 1명입니다. 주택도시보증공사는 양선미로부터 보증금 관련 권리를 승계한 주체입니다. 따라서 양선미의 보증금 215,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 215,000,000원을 서로 다른 임대차보증금으로 더하면 중복 계산이 됩니다.

③ 가격 비교 — 51.2% 낙찰가, 실거래는 면적 차이 주의

감정가 452,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 231,424,000원이 되었습니다. 감정가 기준으로는 상당한 가격 조정이 발생했습니다.

천지월드빌의 확인된 최근 거래는 2026년 7월, 전용 75.84㎡의 4층 호수가 360,000,000원에 거래된 사례입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 360,000,000원이지만 표본이 1건이고, 경매 대상인 전용 64.53㎡와 면적이 다릅니다.

현재 최저매각가 231,424,000원은 확인된 최근 거래금액 360,000,000원의 64.3%입니다. 다만 면적과 층이 다른 주택의 거래를 비교한 단순 금액 비율이므로 대상 호수의 실제 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,424,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 임차보증금 우선변제, 집행비용 및 근저당권 배당을 기준으로 산정했습니다.

주택도시보증공사의 신청채권 215,000,000원은 임차보증금 승계 관계에 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 위 표는 제공된 예상배당액을 기준으로 구성한 것으로, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정된 채권관계 및 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 중요한 이유

향후 추가 유찰 시 최저매각가가 더 낮아질 수 있습니다. 일반적인 대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지지만, 이 사건은 확약에 따라 해당 임차권 인수액이 실질적으로 0원입니다.

확약 전 인수 추정치는 일반적인 대항력 임차권을 가정한 회차별 예상치입니다. 해당 임차권은 제출된 확약서에 따라 실제 인수액을 0원으로 판단합니다. 다른 권리나 점유관계에까지 확약 효력이 확장되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 갈현초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 빌라 중심의 일반주택지대로, 근린생활시설 및 점포가 간헐적으로 분포합니다. 근거리에 학교, 근린공원, 연신내 상권 및 서오릉이 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장은 도보 약 1~2분, 지하철 연신내역(3·6호선)은 도보 약 10분 거리입니다.
• 건물. 2008.01.24 사용승인을 받은 지상 5층 다세대주택으로 총 8세대입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 및 주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 부정형의 완경사지에 위치하며, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,486,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 별도로 확인 대상입니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 외관 조사와 인근 주민 탐문, 건축물현황도면을 바탕으로 내부 이용상태를 개략적으로 추정했습니다. 실제 내부 상태가 조사 내용과 다를 가능성을 고려해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 최근 거래는 면적이 다른 1건입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본으로 시세를 검증하기 어려운 점을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.30. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서를 매각물건명세서 및 사건기록과 직접 대조하세요. 해당 임차권 인수위험을 해소하는 핵심 문서입니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 양선미와 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명이며 보증금 승계 관계를 확인해야 합니다.
• 공적 압류 및 당해세. 국세·지방세 압류를 포함한 공적 압류 5건의 조세채권과 배당순위, 부동산 자체에 관한 부담을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 확약은 보증금 인수위험을 해소하는 것이지, 모든 명도 문제의 해결을 보장하는 것은 아닙니다.
• 실거래 면적 차이. 확인된 거래는 전용 75.84㎡이고 대상은 64.53㎡입니다. 동일 면적대 주변 다세대의 거래와 실제 수리 상태를 추가 확인해 적정 응찰가를 산정하세요.
• 소규모 빌라 환금성. 8세대 건물의 거래 표본 부족과 3회 유찰 이력을 고려하여 매각 후 재매도 가능성도 검토하세요.
• 관리비·현장 확인. 미납 관리비, 누수, 결로, 옥상 및 최상층 상태, 공용부분의 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건은 대항력 있는 보증금 215,000,000원이 존재한다는 사실만 보면 상당한 인수위험을 가진 물건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이 발생하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 상황이 달라졌습니다.

현재 최저매각가 231,424,000원에 대한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 승계채권도 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 공적 압류 5건이 존재하며, 현재 확인되는 최근 실거래는 면적이 다른 호수의 거래 1건뿐입니다. 따라서 감정가의 51.2%라는 숫자만 보고 시세보다 충분히 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

결론은 주된 임차보증금 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 현장 검증은 여전히 필요하다는 것입니다. 확약서의 효력을 원본으로 재확인하고, 조세채권·실제 점유·동일 면적 시세를 점검한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 중요합니다.