한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차권등기된 최유란의 보증금 1.8억 중 배당 부족분 41,340,160원이 매수인 부담으로 남을 수 있어 단순히 1.41억에 취득하는 구조로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
221,000,000원 / 141,440,000원
2회 유찰
실질취득 검토
182,780,160원
최저가 + 예상 인수액
인수 예상액
41,340,160원
임차보증금 부족분
핵심지표
C등급
임차권 리스크 반영
서울서부지방법원 2025타경51770. 서울 은평구 갈현동 동진홈타운 제에이동 3층 304호 다세대주택입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 을구 6번 임차권입니다. 최유란 임차인은 2020년 전입과 확정일자를 갖춘 뒤 임차권등기를 완료했고, 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 최저매각가 141,440,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 불가능해 미배당 부족분이 매수인에게 넘어올 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51770 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 6-23 동진홈타운 에이동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 27.91㎡ |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 141,440,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준
말소기준권리는 2021.02.01 설정된 박종대 근저당권입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기는 대항력 있는 주택임차인의 권리로, 배당받지 못한 보증금 부족분은 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최유란 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 가능 |
⚠️ 매수인 인수 포인트 최저가 141,440,000원 배당 기준 임차인 배당액은 138,659,840원입니다. 보증금 180,000,000원 대비 41,340,160원 부족하며, 이 금액은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득 기준
동진홈타운 동일 평형 거래는 최근 거래 평균 217,000,000원이며 최신 거래는 2024.07월 229,000,000원입니다. 최저가는 최근12개월 평균 대비 65.2% 수준으로 낮지만, 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득 비용은 약 1.83억으로 다시 판단해야 합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최저매각가 | 141,440,000원 |
| 실질취득 추정 | 182,780,160원 |
| 최근12개월 평균 | 217,000,000원 |
| 최신 거래 | 229,000,000원 |
매각대금 배분
취득비용 vs 시세
임차보증금 인수 가능성을 반영해 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 최유란 임차인의 대항력·우선변제권 및 배당 부족분을 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 확약 조건 검토. 매각물건명세서 조건상 임차권 말소 관련 조건 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가만 보고 접근하지 말고 인수 가능액을 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”
이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌습니다. 하지만 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 실제 취득 비용입니다. 임차보증금 부족분 41,340,160원을 고려하면 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다. 권리 검토 없이 접근하면 예상하지 못한 추가 부담이 발생할 수 있어, 임차권 승계 조건을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
