부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51776 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.33㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

243,830,000원 2억 4,383만 감정가 273,000,000원

감정가의 89% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 218,400,000원 최저가 대비 +11%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,184만원

최저가의 10% · 21,840,000원

실거래 대비

▲ 1.2% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 2.41억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.2394g 감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 2.5억 중 35,457,600원 인수 위험이 남는 권리주의형 물건입니다.

가격 최저가 218,400,000원 = 최근12개월 평균 251,000,000원의 87% 수준
자금 입찰보증금 약 21,840,000원 · 매수인 인수 가능액 35,457,600원
리스크 임차인 박에스더 대항력 있음 · 부족 보증금 인수 구조

한 줄 평 임차권등기가 설정된 대항력 임차인이 존재하는 물건입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮지만, 배당 부족분 35,457,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있어 단순 할인 물건으로 보면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

273,000,000원 / 218,400,000원

1회 유찰

실질취득 예상

253,857,600원

최저가+인수액

매수인 인수

35,457,600원

임차보증금 부족분

핵심지표

시세 87%

최근12개월 평균 대비

서울서부지방법원 2025타경51776. 서울 은평구 응암동 세영스카이타운 제105동 202호 다세대주택입니다. 감정가는 2.73억, 현재 최저가는 2.184억으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 겉으로 보면 최근 거래 대비 할인된 가격이지만 핵심은 임차권등기 임차인 박에스더의 대항력입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51776
소재지	서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 105동 2층202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택, 단지형다세대
소유자	정시아
감정가 / 최저가	273,000,000원 / 218,400,000원
청구금액	250,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 임차인 박에스더는 전입일 2020.05.14로 대항력이 인정됩니다. 우선변제권도 행사 가능하여 배당 후 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수
박에스더	250,000,000원	有	有	35,457,600원

⚠️ 매수인 인수 위험 최저매각가 218,400,000원 기준 임차보증금 250,000,000원 전액 배당이 불가능합니다. 배당 부족분 35,457,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 할인, 그러나 실질취득 기준 확인

세영스카이타운 최근 거래는 235,000,000원~268,000,000원이며 최근12개월 평균은 251,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.08	31.51㎡	6	268,000,000원
2025.07	29.91㎡	5	245,000,000원
2025.06	29.91㎡	6	240,000,000원
2024.02	29.91㎡	3	239,000,000원
평균	—	6건	245,333,333원

최저가는 최근12개월 평균 대비 약 87% 수준으로 가격 자체는 낮습니다. 다만 임차보증금 인수 가능액을 반영한 실질취득 예상액 253,857,600원은 최근12개월 평균을 웃돌 수 있어, 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다.

배당 분배 (최저가 2.184억)

최저가 vs 실질취득 vs 시세

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,857,600원
임차인 박에스더 보증금	250,000,000원	214,542,400원
갑구 7번 가압류 박에스더	250,000,000원	0원
경매개시결정	250,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박에스더 임차보증금 250,000,000원과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
인수액 반영. 최저가 218,400,000원이 아니라 인수 가능액 포함 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
가격 전략. 시세 대비 할인은 있으나 인수 위험까지 반영하면 할인폭은 줄어듭니다.
특이사항. 임차인이 등기부상 권리자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수 위험”

이 물건은 최근 거래 대비 최저가 자체는 매력적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 권리 안전형 물건이 아니라 임차권 분석형 물건이며, 입찰가는 반드시 인수 가능액을 포함한 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.

부동산강제경매

시세보다 싸지만, 임차권 인수가 승부처 — 은평 세영스카이타운 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 할인, 그러나 실질취득 기준 확인

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수 위험”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	2억 7,300만원
2	2026-06-30	대기	2억 1,840만원