259,522,000원
서울서부지방법원 2025타경51809. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 6층 607호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구및복지시설(노인복지시설)이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 건물의 6층 물건입니다. 현재 소유자는 조홍선이고, 2017.08.21. 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 500,000,000원입니다.
현재 경매의 말소기준은 2023.12.05. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 근저당권자 명칭은 주식회사오케이대부캐피탈교대로 변경됐고, 2025.08.29. 같은 계열 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 같은 날 말소기준 근저당 직후 접수된 전세권 10,000,000원과 이후 가압류들도 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51809 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 607호 |
| 이용상태 | 교육연구및복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상12층 · 제6층 제607호 · 사용승인일 2006.01.20. |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 259,522,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 최저가 감정가의 26.21% |
| 청구액 | 219,704,109원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 신탁등기와 2015년 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.12.05. 을구 2번 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 153699로 설정된 전세권 10,000,000원은 말소기준 근저당 접수번호 153698보다 후순위이고, 2025.10.31. 경기수산업협동조합 가압류와 2026.01.12. 국민은행 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 프레임 — 26.21%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저가는 259,522,000원으로 감정가 990,000,000원의 26.21% 수준입니다. 다만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 동일 물건군의 최근 실거래 비교치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
오히려 중요하게 볼 숫자는 6회 유찰입니다. 감정가 990,000,000원에서 출발했음에도 현재 회차까지 매각되지 않았다는 사실 자체가 응찰 수요가 제한적이었다는 신호입니다. 특히 감정평가상 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 노인복지시설이므로, 아파트 실거래나 일반 주거용 수익률을 그대로 대입하기보다 해당 용도의 수요와 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 259,522,000원 | 26.21% | 652,975,217원 |
| 7회 유찰 시 | 207,617,600원 | 20.97% | 704,152,955원 |
| 8회 유찰 시 | 166,094,080원 | 16.78% | 745,095,146원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,433,308원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 300,000,000원 | 255,088,692원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 908,063,909원, 예상 채권자 배당 255,088,692원, 미배당 652,975,217원입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층, 사용승인일 2006.01.20.이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 교육연구및복지시설(노인복지시설) 이용 상태와 실제 사용 가능 범위를 건축물대장·현황도면 등 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 26.21%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 용도의 실제 거래·임대 수요를 별도 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 권리 인수는 0원으로 계산되므로, 반복 유찰 원인이 권리 외 가격·용도·수요 문제인지 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당표 확인. 현재 매각가 가정에서는 총 채권 908,063,909원 중 652,975,217원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 예상배당상 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 용도’가 승부처
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 감정가 990,000,000원에서 6회 유찰돼 259,522,000원까지 내려왔어도, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 해석할 실거래 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 교육연구및복지시설(노인복지시설)입니다. 6회 유찰이라는 시장 반응과 특수 용도를 함께 보면, 현재 단계의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 이 용도의 실제 수요와 처분 가능성을 얼마까지 검증할 수 있는가입니다. 권리 인수 위험은 낮지만 가격·환금성 검증이 부족한 상태이므로, 종합 평가는 C 수준으로 보는 것이 일관됩니다.