324,403,000원
서울서부지방법원 2025타경51809. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 607호입니다. 등기상 현재 소유자는 조홍선이고, 2017.08.01. 매매를 원인으로 거래가액 500,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.12.05. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당권으로 채권최고액은 300,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 10,000,000원, 2025.08.29. 임의경매개시결정, 이후 경기수산업협동조합과 주식회사 국민은행의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 최저매각가격이 324,403,000원까지 내려왔지만, 가격만으로 판단하기 어려운 유형입니다. 감정평가 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 교육연구및복지시설(노인복지시설)이고, 현재 회차까지 5회 유찰됐습니다. 별도 실거래 비교값이 없는 만큼 ‘감정가 대비 할인폭’은 곧바로 ‘시장가 대비 할인폭’을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51809 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층607호 · 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 교육연구및복지시설(노인복지시설) · 지하4층/지상12층 건물 내 6층 607호 |
| 사용승인 | 2006.01.20. |
| 소유자 | 조홍선 · 2017.08.01. 매매 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 324,403,000원 (5회 유찰 · 감정가 33%) |
| 경매 청구액 | 219,704,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.12.05. 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사오케이대부캐피탈삼성이고 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 상호는 주식회사오케이대부캐피탈교대로 변경됐고, 2025.08.29. 이 법인이 임의경매를 신청했습니다. 같은 날 설정된 전세권 10,000,000원과 이후 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 33%만으로 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 324,403,000원으로 감정가 990,000,000원의 33% 수준입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실도 가격 수용성이 일반 주거용과 다를 수 있음을 보여주는 핵심 신호입니다.
따라서 이 사건에서는 ‘감정가 대비 얼마나 떨어졌는가’보다 실제 용도와 매수층, 사용·운영 제약을 감안한 시장가가 얼마인지를 확인하는 것이 우선입니다. 실질취득액은 324,403,000원으로 계산되지만, 이를 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,341,642원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 9,061,358원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 908,063,909원, 채권자 배당액은 319,061,358원, 미배당은 589,002,551원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 공동주택으로 단정해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 교육연구및복지시설(노인복지시설)입니다. 실제 사용 가능 범위와 필요한 절차를 일반 주거용과 동일하게 가정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최저가 324,403,000원이 감정가의 33%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 용도 시장가격과 실제 환금성을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재까지 5회 유찰됐습니다. 가격 외에 용도·수요·점유·내부상태 등 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 589,002,551원이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 부담으로 합산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 용도와 환금성이 승부처
등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.05. 근저당권을 기준으로 이후 전세권, 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순히 ‘권리 깨끗하고 감정가의 33%이니 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
감정평가상 실제 이용은 교육연구및복지시설(노인복지시설)이고 이미 5회 유찰됐습니다. 현재 실질취득액은 324,403,000원이지만, 이를 시장가보다 낮다고 확인할 실거래 비교근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기 인수 위험이 아니라, 노인복지시설이라는 용도의 실제 시장가와 환금성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류가 맞습니다.