서울서부지방법원 2025타경51823. 홍은동 디에이원파크 14층 건물 중 11층 1102호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 183,680,000원으로 감정가 287,000,000원에서 2회 유찰된 상태입니다. 겉으로는 최근 12개월 실거래 270,000,000원의 68.0%까지 내려온 가격처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차권자 오상엽의 보증금이 300,000,000원이기 때문입니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 집행비용 3,371,520원을 먼저 빼고, 임차인 오상엽에게 180,308,480원을 배당합니다. 그러면 보증금 중 119,691,520원이 남습니다. 대항력이 그대로 유지된다고 보면 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득액은 303,371,520원으로, 최근 거래 270,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 가좌로 111 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 11층 1102호 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.01.29. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.08.22. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 오상엽은 2022.03.02. 주민등록, 2022.01.26. 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에도 2024.03.07. 보증금 300,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 배당요구까지 되어 있어 권리분석의 중심은 후순위 등기보다 이 선순위 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 2명의 성격이 완전히 다르다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상엽 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사(양도전: 임차인 오상엽) · 2026.03.30. 대항력 포기 기재 |
| 한동원 | 전부 | 2025.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
오상엽은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 대항력 포기 효력이 확인되지 않는 보수적 기준에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 반면 한동원은 2025.03.27. 전입으로 말소기준인 2023.08.22.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 68.0%보다 실질취득을 봐야 한다
디에이원파크의 거래 자료는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.03. 270,000,000원이고, 2023.06. 거래는 291,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 최근·과거 비교 추세는 -7.2%입니다. 전체 평균 280,500,000원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원을 우선해 보는 것이 보수적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 평균 | 25.44㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
현재 최저가 183,680,000원만 보면 최근 12개월 평균의 68.0%입니다. 그러나 배당표상 인수액 119,691,520원을 더하면 실질취득은 303,371,520원입니다. 대항력 포기가 인수까지 제거하지 못한다면, 낙찰가가 싸 보인다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 오히려 실질취득액이 최근 거래 270,000,000원과 전체 평균 280,500,000원을 모두 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 오상엽 보증금 | 300,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 오상엽 보증금의 미배당액이 119,691,520원입니다. 주택도시보증공사의 후순위 가압류 및 신청채권에는 배당이 없습니다. 대항력 포기가 매수인에게 유효한지에 따라 실제 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 183,680,000원 | 119,691,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 146,944,000원 | 155,913,216원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,555,200원 | 184,890,573원 |
대항력 있는 보증금이 그대로 살아 있다는 가정에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커집니다. 즉 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 현재 회차에서도 낙찰가와 인수액을 합하면 300,000,000원을 넘어가고, 다음 회차에서도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층이고 대상은 11층 1102호입니다.
- 입지. 홍연초등학교 서측 인근으로 주거용·주상용·상업용·업무용 건물과 학교·공공시설·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측으로 가좌로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 666.4㎡, 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함되고, 대로3류에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 도면·외부관찰·탐문 등에 근거해 평가되었습니다.
- 환금성 참고. 디에이원파크는 12세대, 사용승인일은 2019.10.07.이며 경매물건 평균 유찰횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 원문 확인. 2026.03.30. 주택도시보증공사의 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기” 기재가 매수인 인수까지 제거하는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 오상엽 명의 주택임차권등기가 현재 어떤 조건으로 처리되는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 한동원 점유 확인. 2025.03.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 거래 표본은 25.44㎡이고 비교 기준 면적은 32.7㎡로 일치하지 않습니다. 거래가격을 그대로 해당 호실 가치로 적용하지 마십시오.
- 하락 추세. 최근 거래 270,000,000원은 이전 거래 291,000,000원보다 낮고 최근·과거 비교 추세가 -7.2%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 실사가 제한됐으므로 실제 내부구조·마감·설비 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “183,680,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 최저가는 분명 183,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 중요한 것은 숫자의 출발점이 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다. 오상엽의 보증금 300,000,000원과 대항력이 그대로 유지된다는 보수적 가정에서는 현재 회차 미배당액 119,691,520원을 떠안을 수 있어 실질취득은 303,371,520원입니다. 이는 최근 거래 270,000,000원보다 높습니다.
반대로 2026.03.30. 주택도시보증공사의 대항력 포기가 매수인 인수까지 확실히 제거하는 조건이라면 이 물건의 평가는 크게 달라집니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “최저가가 싸서 입찰”이 아니라 “대항력 포기의 법적·서류상 효력을 확인한 뒤 가격을 판단”입니다. 권리 하나의 확인 결과가 119,691,520원의 차이를 만드는 사건입니다.
