서울서부지방법원 2025타경51824. 은평구 역촌동 파크원 2층 202호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 남봉우이며 2020.10.08. 매매를 원인으로 2020.10.26. 소유권을 취득했고 거래가액은 245,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.08.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제의 핵심은 그보다 앞선 2024.10.24. 등기된 조영호의 주택임차권입니다. 전입 2022.10.21., 확정일자 2022.09.07., 보증금 257,000,000원으로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고 배당 후 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.05.04. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약 때문에 주된 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 2층 202호 · 도로명 서울특별시 은평구 진흥로3길 8-5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 45.05㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 · 사용승인 2019.07.19. |
| 소유자 | 남봉우 · 2020.10.08. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 2022.10.21. | 2022.09.07. | 대항력 有 2026.05.04. 확약으로 포기 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
조영호의 보증금은 257,000,000원으로 현재 최저가 147,200,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약이 있으므로 그 원칙적 인수액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
파크원은 총 14세대, 사용승인일은 2019.07.19.입니다. 데이터상 최근 거래 11건은 전용 29.32㎡ 또는 29.53㎡이고, 본건 대상 면적은 45.05㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 263,250,000원, 최신 거래 262,000,000원과 본건 실질취득 147,200,000원을 단순히 같은 평형의 직접 비교로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.53㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2026.03 | 29.32㎡ | 9 | 264,500,000원 |
| 2024.10 | 29.53㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 29.32㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2024.08 | 29.53㎡ | 7 | 252,500,000원 |
| 2024.07 | 29.53㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 29.53㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.53㎡ | 9 | 244,000,000원 |
| 2023.03 | 29.32㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 29.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 29.53㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 263,250,000원 |
가격 지표만 놓고 보면 현재 최저가 147,200,000원은 최근 12개월 평균의 55.9%입니다. 최신 거래는 2026.09. 262,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +1.5%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 거래 표본의 전용면적이 본건과 맞지 않으므로 55.9%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 절반에 산다’는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 조영호 보증금(우선변제) | 257,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 조영호 보증금의 미배당액은 112,660,800원입니다. 다만 2026.05.04. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2019.07.19.입니다.
- 입지. 서울서부경찰서 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역·역촌역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 준주거지역입니다. 공시지가는 4,078,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 파크원은 총 14세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 6.1회·매각률 0.0%입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상과 조건이 조영호 임차보증금에 정확히 적용되는지 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 배당 부족액 112,660,800원이 발생하는 구조이므로, 확약에 따른 임차권등기 말소 이행이 실질 인수 0원의 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 함께 확인하세요.
- 시세 표본 면적 확인. 거래 사례는 29.32㎡·29.53㎡이고 본건 대상 면적은 45.05㎡입니다. 55.9%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 환금성 점검. 14세대 소규모 물건이고 경매 통계상 평균 유찰 6.1회·매각률 0.0%입니다. 향후 매각 시 수요층을 보수적으로 평가하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 덕분에 권리는 풀렸지만, 가격 비교는 아직 덜 풀렸다”
이 사건은 처음 보면 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당표에는 112,660,800원의 부족분이 잡힙니다. 하지만 2026.05.04. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 조영호 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 147,200,000원으로 봅니다. 최근 12개월 평균 263,250,000원의 55.9%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래 표본은 전용 29.32㎡·29.53㎡, 본건은 45.05㎡로 면적이 다릅니다. 여기에 2회 유찰, 단지 경매 평균 6.1회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 권리는 확약으로 해소, 가격은 면적 보정 후 판단, 환금성은 보수적으로입니다.
