서울서부지방법원 2025타경51888. 서울 서대문구 남가좌동 74-39, ‘서대문에프엠방송국’ 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무소 등)이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층입니다. 즉 아파트처럼 임차인 1명만 보면 되는 구조가 아니라, 여러 층과 일부 공간에 사무실 점유자가 나뉘어 있는 물건입니다.

감정가 1,456,206,330원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,164,965,000원입니다. 숫자만 보면 80% 회차라 싸 보일 수 있지만, 이 사건은 최저가가 낮아진 것과 실제 인수 리스크가 사라진 것을 분리해서 보아야 합니다. 특히 전입일 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하지도, 반대로 대항력 없다고 단정하지도 말고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준은 2023.02.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 864,000,000원, 근저당권자는 동작신용협동조합이고, 이후 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 잡혀 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 460,800,000원도 존재합니다.

갑구의 국민건강보험공단 압류, 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 인수할 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 임차인의 점유와 대항력은 등기부만으로 끝나는 문제가 아니므로, 아래 임차인 표가 이 사건의 핵심입니다.

② 임차인 현황 — ‘인수 0원’ 확정 전에 미상 1건을 확인해야 한다

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 점유자는 13건입니다. 데이터상 보증기관 승계나 대위신고는 모두 없음이므로, 보증금 중복신고로 합산 제외할 항목은 없습니다. 그러나 보증금 미상 점유자가 다수이고, 서대문민생상담센터는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 1,164,965,000원 가정)

채권 총액 1,420,100,000원 중 채권자 배당은 1,150,915,350원, 미배당은 269,184,650원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임대차 미상 항목은 별도 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 “서울가재울초등학교” 북동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 남서측 근거리에 경의중앙선 “가좌역”이 소재합니다. 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 근린생활시설(사무소 등)로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 116.0㎡, 공시지가는 4,273,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 주거기타, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 임차인 확인. 서대문민생상담센터는 보증금 20,000,000원이 있으나 전입신고일이 미상입니다. 이 항목이 해소되기 전에는 인수 0원 확정으로 보지 않는 것이 안전합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 여러 점유자의 보증금이 미상입니다. 대항력 없음 판정은 전입일이 말소기준권리 이후라는 데이터에 기초하지만, 보증금·확정일자·배당요구의 원본 대조가 필요합니다.
• 명도 난도 반영. 현황조사상 점유자가 13건입니다. 주거용 1세대 물건보다 인도 협의와 점유 정리의 실무 부담이 큽니다.
• 일괄매각 조건 확인. 비고에 일괄매각이 기재되어 있으므로 건물과 토지의 매각 범위, 등기부, 명세서, 현황조사 내용을 함께 확인해야 합니다.
• 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 채권 미배당은 269,184,650원입니다. 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수는 아니지만, 이해관계인 대응과 점유 정리에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 80%보다 중요한 것은 ‘미상 해소’

이 사건의 등기 권리 흐름은 복잡해 보이지만 핵심은 분명합니다. 2023.02.24 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사상 점유자가 13건이고, 이 중 서대문민생상담센터는 전입일이 확인되지 않은 보증금 20,000,000원 점유자입니다.

따라서 결론은 “1회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. 배당표상 인수 0원은 현재 데이터 기준의 계산값이고, 실제 입찰 판단은 대항력 가능·미상 1건을 해소한 뒤 내려야 합니다. 권리는 말소형, 점유는 다수, 용도는 근린생활시설. 이 세 가지를 동시에 반영하면, 이 물건은 가격보다 먼저 임대차와 명도 리스크를 정리해야 하는 C급 검토 물건입니다.