서울서부지방법원 2025타경51894. 갈현동 초원그린빌 8층 801호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 238,000,000원, 3회 유찰된 최저매각가는 121,856,000원입니다. 소유자 장용준은 2020.08.20 공유자 전원 지분을 거래가 211,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 신예림의 임차권을 보는 것입니다. 신예림은 2021.02.20 점유를 시작하고 2021.02.23 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준인 2023.10.05 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 물건이지만, 이 사건은 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건이 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 325-8 초원그린빌 8층 801호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로 246 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 2019년 5월 준공 · 지상 8층 중 8층 |
| 면적 기준 | 43.43㎡ |
| 소유자 | 장용준 · 2020.08.20 소유권 취득 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 121,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신예림 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.02.20 전입 2021.02.23 | 2021.02.23 배당요구 2023.04.14 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG 실질 인수 0원 |
확인된 실제 임차인은 신예림 1명입니다. 매각물건명세서에는 신예림과 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 신예림의 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 이 확약은 신예림 관련 임차권에 한정되는 판단이며, 확약 밖의 별도 임차권이 있다면 독립적으로 인수 여부를 판단해야 합니다. 현재 확인된 별도 임차인은 없습니다.
등기부상 2019.12.19 국민은행 근저당권은 2020.07.31 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.05 서대문세무서장 관련 국세 압류입니다. 신예림의 전입·확정일자와 2023.04.14 임차권등기는 이보다 앞서므로 통상적인 권리분석만 하면 매수인 인수 가능성이 발생합니다. 이후 2024.03.27 은평구 압류, 2024.05.21 은평세무서장 압류 및 2025.08.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 58.0%라는 숫자보다 ‘표본 1건’을 같이 봐야 한다
가격 비교 자료에서 확인되는 초원그린빌(325-8) 실거래는 1건입니다. 2021.11, 전용면적 42.09㎡, 6층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 비교 기준 평균·최저·최고도 모두 210,000,000원이며, 제공된 가격 비교상 현재 최저가는 이 금액의 58.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 42.09㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 보증금 220,000,000원의 미배당액을 함께 봐야 하므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 매각조건으로 해당 미배당액 반환청구권을 포기하기 때문에 실질취득은 121,856,000원입니다. 따라서 비교가격 210,000,000원과 비교할 때 최저가가 아니라 실질취득을 사용해도 같은 58.0%가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,505,984원 |
| 1. 임차인 신예림 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 119,350,016원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 신예림의 보증금 미배당액은 100,649,984원입니다. 이는 일반적인 대항력 임차인 분석에서 매수인 인수액으로 계산되는 금액입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건 때문에 이 사건에서의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있다면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 2019년 5월 준공된 철근콘크리트 구조 지상 8층 건물의 8층 801호입니다.
- 입지. 선정고등학교 남서측 인근, 서오릉로 변에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트·상업시설·업무시설과 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북동측 약 30m 내외 광대로와 접하고 차량 진출입이 가능합니다. 서오릉로 변 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 구산역은 다소 원거리에 있습니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·화재탐지설비, 타워주차시설 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 4,539,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 초원그린빌은 총 6세대이고 가격 비교 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 2.6회, 이 사건 3회 유찰이라는 점을 함께 보면 매수층과 재매각 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 신예림 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다.
- 배당표와 인수액을 구분. 현재 배당 계산상 신예림 미배당액은 100,649,984원이지만, 확약 적용에 따라 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 규모를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 시세 표본 과신 금지. 비교 실거래는 2021.11의 210,000,000원 1건입니다. 실질취득이 그 금액의 58.0%라는 사실과 현재 환금성이 좋다는 판단은 같은 말이 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부·건축물 관련 사항을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 실제 인도 상태와 임차권등기 말소 절차의 이행을 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 121,856,000원에서 예상 배당 후 남는 보증금도 100,649,984원입니다. 일반 물건이라면 이 금액을 무시하고 최저가가 비교 실거래의 58.0%라는 이유로 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 신예림 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 신예림 관련 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 121,856,000원입니다. 권리상 주된 폭탄은 이 조건으로 해소됩니다.
남는 문제는 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 비교 실거래는 2021.11의 210,000,000원 1건뿐이고, 총 6세대 규모에 경매 평균 유찰 2.6회, 본건도 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 얇은 실거래와 낮은 유동성 때문에 가격 매력은 보수적으로 확인해야 하는 물건”입니다.
