서울서부지방법원 2025타경51992. 서울 은평구 응암동 임창폴라리스 4층 401호, 전용 29.91㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 권리분석의 핵심은 2021.02.10. 영동새마을금고 근저당보다 앞선 김상효의 2020.12.30. 전입·점유입니다. 확정일자도 2020.12.23.로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 보증금은 245,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 “싸지는” 사건이 아닙니다. 현재 회차 기준 배당 후 남는 보증금 84,884,800원을 매수인이 인수하게 되고, 3회 유찰 시 룰상 인수액은 117,067,840원, 4회 유찰 시 142,814,272원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.04.23. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51992 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 427-100 임창폴라리스 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 29.91㎡ · 지상 6층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2017.02.23. |
| 소유자 | 구희익 · 2021.01.12. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.02.10. 영동새마을금고 근저당권입니다. 김상효의 전입·점유는 2020.12.30.으로 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 이후 애큐온캐피탈·충북신용보증재단·영동군산림조합의 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정 등은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김상효 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2020.12.30. / 2020.12.23. | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 72.5%
임창폴라리스의 전용 29.91㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2024.08 · 2층 · 225,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 163,200,000원은 이 최근 시세의 72.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 29.91㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
이 비교에서 중요한 것은 확약 적용 여부입니다. 확약을 무시하면 현재 회차의 낙찰가 163,200,000원에 룰상 인수액 84,884,800원이 붙는 대항력 인수형이므로 최저가 72.5%만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 제출된 확약을 그대로 적용하면 실질 인수액은 0원이 되어 실질취득 163,200,000원으로 최근 거래와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 김상효 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 근저당 · 영동새마을금고 | 68,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사애큐온캐피탈 | 61,420,596원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영동군산림조합 | 29,878,757원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 미배당액 84,884,800원이 생기지만, 2026.04.23. 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 84,884,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 130,560,000원 | 117,067,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 104,448,000원 | 142,814,272원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 임창폴라리스는 총 10세대입니다.
- 입지. 서울은명초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 새절역·응암역과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 4층 401호이며 사용승인은 2017.02.23.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 단지 북측으로 3차선 포장도로, 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 표본이 1건이고 총 10세대인 소규모 다세대이므로 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 가격을 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.04.23. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 내용을 최우선으로 재확인하세요.
- 인수액 구분. 배당표상 룰상 미배당 84,884,800원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 실거래가 225,000,000원이지만 동일 면적 거래는 1건뿐입니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 점유 현황과 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 설비 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 163,200,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김상효의 전입은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 245,000,000원이므로, 원래 구조는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 해도 룰상 인수액은 84,884,800원입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.23. 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 163,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 225,000,000원의 72.5%입니다. 다만 동일 면적 거래가 1건뿐이고 총 10세대의 소규모 다세대라는 점을 감안하면, 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 표본 부족을 감안해 보수적으로 검증하는 사건입니다.
