서울서부지방법원 2025타경51996. 은평뉴타운 상림마을 617동 2층 206호, 전용 84.79㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2018.10.01 전입한 안영기 임차인입니다. 말소기준권리는 2019.07.19 중소기업은행 근저당권 84,000,000원인데, 임차인의 전입일이 이보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 지위가 있고, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
현재 회차에서는 상황이 다릅니다. 최저매각가 504,320,000원을 기준으로 한 가정배당에서 임차인 보증금 460,000,000원이 전액 배당되고, 중소기업은행 근저당에 36,876,800원이 배당됩니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 504,320,000원입니다. 반면 한 차례 더 유찰돼 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 인수액으로 붙기 시작합니다. 바로 이 지점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 1 은평뉴타운 상림마을 617동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.79㎡ · 11층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김혜옥 (2010.08.30 매매 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 504,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 52,649,771원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2019.07.19 중소기업은행 근저당권입니다. 그런데 안영기 임차인의 주민등록일자는 2018.10.01, 점유개시일자는 2018.10.04로 더 빠릅니다. 최초 임대차계약은 2018.08.25이고, 최초 360,000,000원에 대한 확정일자는 2019.07.15입니다. 이후 보증금이 410,000,000원, 다시 460,000,000원으로 증액됐으며 2025.11.07 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 안영기 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 460,000,000원 | 전입 2018.10.01 확정 2019.07.15 / 2021.02.01 / 2025.10.21 | 2025.11.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 중복 합산할 사안이 없습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 동시에 전입이 말소기준보다 빨라 미배당 보증금에 대한 대항력 위험도 남습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세보다 낮다
가격 판단은 전체 12건 평균 759,750,000원보다 최근 12개월 5건 평균 772,400,000원과 최신 거래 790,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 2.9% 높은 흐름이며, 현재 최저가 504,320,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.79㎡ | 1 | 790,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 8 | 755,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 2 | 760,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 3 | 767,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 772,400,000원 |
현재 회차의 가정배당대로 인수액이 0원이라면 실질취득액은 최저가와 같은 504,320,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 충분히 낮아 현재 회차에는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 이 판단은 반드시 ‘현재 회차의 임차보증금 전액 배당’과 함께 봐야 합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 단순 할인율은 의미가 크게 줄어듭니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 4.6억대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 504,320,000원 | 0원 | 504,320,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 403,456,000원 | 62,978,560원 | 466,434,560원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 322,764,800원 | 142,553,907원 | 465,318,707원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 504,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,443,200원 |
| 1. 임차인 안영기 보증금 | 460,000,000원 | 460,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 84,000,000원 | 36,876,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 중소기업은행은 47,123,200원이 미배당되고, 신청채권 52,649,771원도 전액 충족되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울진관초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물, 사용승인일 2008.05.14. 위생·급배수, 지역난방, 승강기 및 주차장 설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 상림마을6단지푸르지오 615~621동, 379세대. 동일면적 실거래는 12건 확인되고 전체 평균 759,750,000원, 최근 12개월 평균 772,400,000원입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·재정비촉진지구 등에 포함되며 공시지가는 5,496,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 추가 유찰을 분리해서 계산. 현재는 인수 0원이지만 3회·4회 유찰 시 각각 62,978,560원, 142,553,907원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다.
- 최저가만 보지 말 것. 3회 유찰 403,456,000원, 4회 유찰 322,764,800원만 보면 더 싸 보이지만 실질취득은 각각 466,434,560원, 465,318,707원입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 가정배당상 460,000,000원 전액 변제지만 실제 배당에서 미배당액이 생기면 대항력 때문에 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 임차권등기·인도 상태 확인. 2025.11.07 주택임차권등기가 존재하므로 실제 인도·점유 상태와 명도 절차를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 대지권 미등기 확인. 대지사용권을 포함해 감정·매각되지만 등기 상태와 이전 가능성을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 772,400,000원과 최신 거래 790,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하고, 전체 평균 759,750,000원만으로 결론내리지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “지금은 할인, 더 내려가면 보증금이 따라온다”
이 사건은 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 1명, 보증금 460,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 504,320,000원에서는 가정배당상 보증금이 전액 변제돼 인수 0원이고, 실질취득도 504,320,000원으로 최근 12개월 평균 772,400,000원의 65.3%에 불과해 가격 경쟁력이 분명합니다.
하지만 한 번 더 유찰되는 순간 해석이 달라집니다. 낙찰가가 403,456,000원으로 떨어져도 62,978,560원을 인수해 실질취득은 466,434,560원, 4회 유찰에서는 낙찰가 322,764,800원에 인수 142,553,907원이 더해져 465,318,707원입니다. 즉 보증금보다 낮은 낙찰가 구간에서는 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 있으나, 선순위 임차권과 대지권 미등기까지 정확히 확인한 뒤 들어가야 하는 권리분석형 물건입니다.
