서울서부지방법원 2025타경52013. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 4층 405호입니다. 등기상 소유자는 최숙희이고, 2018년 8월 29일 안양지구축산업협동조합의 근저당권 188,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 같은 조합의 196,800,000원 근저당, 2025년 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 220,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으므로 매수인이 떠안을 보증금도 없습니다.
권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 다만 이 사건의 초점은 ‘말소되느냐’보다 무엇을 사느냐에 있습니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 감정가 808,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 330,957,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 이용중 · 지상 12층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 최숙희 (2018.08.29. 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 330,957,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 150,674,762원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2018.08.29. 안양지구축산업협동조합 근저당권 188,000,000원이며, 2023년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정 및 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 신탁등기와 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 330,957,000원으로 감정가 808,000,000원의 약 41% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 330,957,000원 | 279,276,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 264,765,600원 | 344,541,118원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 211,812,480원 | 396,752,895원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄고 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인의 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 권리상 추가 부담은 없지만, 4회나 유찰됐다는 사실 자체는 이 물건의 가격 수용성과 환금성을 보수적으로 볼 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,433,398원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 196,800,000원 | 137,523,602원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 604,800,000원 중 채권자 예상배당은 325,523,602원, 미배당은 279,276,398원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 관공서, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 도로·설비. 토지 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하고, 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지. 대지 2,555㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 ㎡당 3,080,000원입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰이라는 결과와 노인복지시설 이용상태를 함께 보면, 일반 주거용 물건보다 수요층·용도 전환 가능성·재매각 난도를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 근린시설이면서 현재 노인복지시설로 이용 중이므로, 실제 사용 목적과 건축물·인허가상 허용범위를 입찰 전에 원본 서류로 확인해야 합니다.
- ‘41% 할인’만 보지 말 것. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 배경이 가격, 용도, 수요층, 현황 중 어디에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 279,276,398원의 채권 미배당이 발생하지만 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용이 있는지 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건은 임차인이 없고, 2018년 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하므로 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 그러나 감정가 808,000,000원짜리 물건이 네 차례 유찰되어 330,957,000원까지 내려온 사실을 곧바로 가격 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가상 노인복지시설로 이용 중인 근린시설이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없기 때문입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 환금성과 가격은 현장·용도·실수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
