264,766,000원
서울서부지방법원 2025타경52013. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 말소기준권리는 2018.08.29 설정된 안양지구축산업협동조합의 채권최고액 188,000,000원 근저당입니다. 같은 금융기관의 2023.02.28 근저당과 2025.09.30 임의경매개시결정, 2025.12.08 주택도시보증공사 가압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금이 아니라 가격과 용도의 환금성입니다. 현재 최저매각가는 264,766,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 용도의 실거래 비교가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52013 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층 · 제4층 제405호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 최숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 264,766,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 150,674,762원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 2018.08.29 안양지구축산업협동조합의 채권최고액 188,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 같은 금융기관이 2023.02.28 설정한 채권최고액 196,800,000원 근저당, 2025.09.30 임의경매개시결정, 2025.12.08 주택도시보증공사 가압류 220,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 33%라도 시세 판단은 별개
감정가는 808,000,000원이고 현재 최저매각가는 264,766,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 33%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 211,812,800원, 7회 유찰 시 169,450,240원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 264,766,000원 | 260,259,276원 | 344,540,724원 |
| 6회 유찰 시 | 211,812,800원 | 208,047,421원 | 396,752,579원 |
| 7회 유찰 시 | 169,450,240원 | 166,277,937원 | 438,522,063원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 344,540,724원에서 396,752,579원, 438,522,063원으로 커집니다. 그러나 이 변화는 채권자 회수액의 변화이지, 곧바로 매수인의 시세차익을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 대비 하락폭만으로 ‘싸다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,506,724원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 196,800,000원 | 72,259,276원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 근저당의 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 현재 가정 매각가에서 채권자 총 배당은 260,259,276원, 미배당은 344,540,724원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 관공서, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 남동측 및 남서측으로 너비 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 내용이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 264,766,000원이 감정가 808,000,000원보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 노인복지시설 거래 및 수익가치를 별도로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 실제 감정평가 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 현재 용도와 향후 이용계획의 적합성을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 운영·점유주체와 인도 가능 상태는 현장에서 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 두 근저당 배당 후 주택도시보증공사 가압류에 배당될 금액이 없고 소유자 잔여도 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획의 실제 적용 여부를 입찰 전 원문과 관계기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.08.29 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기상 권리는 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 808,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 264,766,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교가격이 없어 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 근거는 부족합니다. 실제 이용상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 점과 반복 유찰을 함께 놓고 보면, 이 물건의 핵심은 권리보다 용도별 가격 검증과 환금성 확인입니다.
