서울서부지방법원 2025타경52030. 은평구 갈현동 갈현건영아파트 11층 1105호입니다. 감정가는 536,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 343,040,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013.12.20. 주식회사우리은행 근저당권이고, 채권최고액은 최초 165,100,000원으로 설정된 뒤 2021.02.01. 129,194,325원으로 변경되었습니다. 배당 시뮬레이션은 우리은행 근저당 165,100,000원과 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
가격 측면은 눈에 띕니다. 갈현건영의 최신 거래는 2026.01. 전용 84.38㎡ 9층 595,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 595,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 금액의 57.7%입니다. 최근 구간이 과거 거래보다 11.7% 높은 흐름이어서 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다. 다만 실제 호별 가격은 면적·층·내부상태에 따라 달라질 수 있고, 이 물건은 내부 미확인 상태라는 점을 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52030 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 541-1 갈현동건영아파트 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하 2층, 지상 17층 건물 내 11층 |
| 소유관계 | 배대호 10분의 9 · 홍경재 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 343,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 365,400,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2013.12.20. 을구 7번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2021.11.15. 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원과 2025.10.15. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 57.7%
갈현건영은 140세대, 사용승인일은 2001.04.03.입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 82.94㎡이고, 최근 확인 거래 5건의 전체 평균은 545,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신성과 최근 12개월 지표를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.38㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2024.05 | 84.38㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2024.04 | 82.94㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2024.04 | 82.94㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2021.09 | 84.38㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 545,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 595,000,000원입니다. 현재 최저가 343,040,000원은 최근 평균의 57.7%이며, 전체 평균 545,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 11.7% 높은 추세로 집계돼 최근 가격 흐름도 약세로 보이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,560원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 165,100,000원 | 165,100,000원 |
| 3. 을구 20번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,337,440원 |
현재 회차 343,040,000원 가정 시 채권자 합계 170,100,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 167,337,440원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 343,040,000원 | 170,100,000원 | 167,337,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 274,432,000원 | 170,100,000원 | 99,689,952원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 219,545,600원 | 170,100,000원 | 45,571,962원 | 0원 |
세 시나리오 모두 채권자 배당액 170,100,000원이 유지되고 부족액과 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액으로 전환되는 구조가 아니라, 유찰 시 실제 취득가격도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도고등학교 서측 인근. 주변은 갈현1구역재개발지구, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 및 콘크리트경사스라브지붕, 지하 2층·지상 17층. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 고지대 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 6m·남동측 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인 없이 외부관찰·탐문 등을 참고해 평가된 물건입니다. 전입세대·점유자·실제 사용자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재대조. 을구 7번 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 조건. 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재돼 있으므로 일반적인 보증금 조건과 혼동하지 않아야 합니다.
- 내부 상태. 감정가와 실거래 비교상 가격 차이는 크지만, 실제 내부상태가 확인되지 않아 수리비·점유비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격 할인폭은 크다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 536,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 343,040,000원까지 내려왔고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 595,000,000원의 57.7% 수준입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래보다 11.7% 높은 방향입니다. 배당 기준 매수인 인수는 0원이라 현재 최저가가 곧 실질취득가격입니다.
다만 가격이 싸다는 사실과 현장 위험이 없다는 사실은 다릅니다. 임대관계가 미상이고 내부를 확인하지 못한 감정이라는 점, 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리와 가격은 우호적이지만 현장 확인이 마지막 관문인 아파트로 정리하는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
