서울서부지방법원 2025타경52032. 서울 은평구 신사동 현대홈타운 비동 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 핵심은 등기부에 올라온 임차권입니다. 최우영은 임대차계약일 2020.08.29., 확정일자 2020.09.29., 점유개시 2020.10.28., 전입 2020.11.03.이고 보증금은 252,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2021.03.04. 부천시 압류이므로, 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 208,000,000원을 기준으로 배당을 기계적으로 계산하면 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 47,712,000원이 남습니다. 보통이라면 이 금액을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52032 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 26-50 현대홈타운 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 한명훈 (2020.11.10. 매매 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.03.04. 부천시 압류입니다. 이후의 국민건강보험공단, 부산광역시 동구, 부산광역시동구, 용산구, 부산광역시 중구, 은평구 압류와 2025.10.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·국민은행 근저당과 가압류·가등기는 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
다만 최우영의 전입일 2020.11.03.은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 252,000,000원, 확정일자 2020.09.29., 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 등기된 주택임차권은 2022.12.19. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 계산상 47,712,000원, 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최우영 전유부분 201호 전부 | 점유 2020.10.28. 전입 2020.11.03. | 252,000,000원 확정 2020.09.29. | 대항력 有 우선변제 배당요구 2022.12.19. | 실질 0원 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
③ 가격 비교 — 2.08억과 확인 실거래 2.20억
현대홈타운(26-50)은 7세대, 사용승인일은 2009.04.16.입니다. 확인 가능한 실거래는 2021.06. 전용 59.33㎡, 4층, 220,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 208,000,000원은 이 거래가의 94.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 59.33㎡ | 4 | 220,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 208,000,000원이므로, 가격 비교도 252,000,000원이 아닌 208,000,000원을 기준으로 합니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 거래시점도 2021.06.이므로, 이를 현재 시세의 촘촘한 평균으로 보기는 어렵습니다. 감정가 260,000,000원 대비 한 차례 유찰된 가격이라는 점과 별개로, 실거래 근거 자체는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 최우영 보증금 | 252,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최우영 보증금 부족분은 47,712,000원입니다. 그러나 2026.04.23. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 본 분석에서 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약이 유지되면 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 208,000,000원 | 47,712,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 166,400,000원 | 88,729,600원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 133,120,000원 | 121,543,680원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 낙찰자가 부담할 총액이 보증금 수준으로 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 유지된다는 전제에서 각 회차 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동, 서울지하철 6호선 응암역 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용되며, 위생·급배수시설·소화전·화재경보기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 건부지이며 동북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모·거래 표본. 현대홈타운(26-50)은 7세대이며 확인 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 적은 표본을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소라는 내용이 매각 시점에도 유효한지 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 최우영 임차권의 말소가 낙찰자의 별도 금전 지급을 전제로 하지 않는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세와 실제 체납액을 확인해 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 표본 한계. 확인 실거래가 2021.06. 한 건뿐이므로 220,000,000원을 현재 시세의 확정값처럼 사용하지 마세요.
- 현재 가격. 확약 반영 실질취득 208,000,000원은 확인 실거래 220,000,000원의 94.5%이지만, 거래 표본이 적다는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세금 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 승부처”
표면만 보면 보증금 252,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 208,000,000원에서는 47,712,000원이 미배당되는 위험한 구조입니다. 그러나 2026.04.23. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 이 확약을 정확히 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 208,000,000원입니다.
가격 면에서는 확인 실거래 220,000,000원보다 낮지만 표본이 1건뿐이고, 다세대 7세대 규모라 시세 확신도는 높게 잡기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약의 유효성과 세금 압류를 원본으로 재확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
