서울서부지방법원 2025타경52045. 은평구 역촌동 ‘역촌센트레빌’ 105동 5층 501호 아파트입니다. 현재 소유자는 송신애·오하영이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2023.10.25 소유권이전 당시 거래가액은 740,000,000원입니다. 같은 날 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 480,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 740,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 592,000,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 726,700,000원, 최신 거래는 2026.07 750,000,000원이고, 최근 흐름도 +0.6%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 높은 구간이 아니라 최근 평균의 81.5% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52045 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 232 역촌센트레빌아파트 105동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.89㎡ · 15층 아파트 내 5층 501호 |
| 소유자 | 송신애 2분의 1 · 오하영 2분의 1 |
| 취득가액 | 2023.10.25 소유권이전 · 거래가액 740,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 592,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 405,248,390원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.10.25 을구 7번 한국스탠다드차타드은행 근저당 480,000,000원입니다. 이후 송신애 가압류, 패스트뷰 가압류·근저당, 삼성카드·아이엠캐피탈·우리금융저축은행 가압류, 국·은평구 압류 및 2025타경52045 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 81.5%
역촌센트레빌 동일면적 84.89㎡대 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 726,700,000원, 최신 거래는 2026.07 750,000,000원, 최근 흐름은 이전 구간 대비 +0.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 8 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 3 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 7 | 767,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 4 | 690,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 3 | 705,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 10 | 715,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 11 | 730,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 10건 | 726,700,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 690,000,000원~767,000,000원이고, 현재 최저가 592,000,000원은 그 최저 거래가보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 81.5%입니다. 최신 2026.07 거래 750,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮아, 가격만 놓고 보면 신건 감정가 단계보다 1회 유찰 후의 가격 메리트가 분명해진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,320,000원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 송신애 | 367,500,000원 | 103,680,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사패스트뷰 | 346,263,380원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사패스트뷰 | 740,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,549,522원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 48,507,350원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 20,489,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 592,000,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 583,680,000원, 미배당은 1,426,630,080원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 592,000,000원 | 583,680,000원 | 1,426,630,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 473,600,000원 | 466,464,000원 | 1,543,846,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 378,880,000원 | 372,775,680원 | 1,637,534,400원 | 0원 |
이 사건에서 중요한 점은 유찰이 더 진행돼도 배당 부족액이 커질 뿐, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원이라는 것입니다. 현재도 이미 최근 12개월 평균의 81.5%까지 내려온 만큼, 가격 메리트는 신건 단계와 달리 현재 회차에서 확인됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 서북병원 남동측 인근 아파트로, 주변은 아파트·빌라 등이 위치한 주택지대입니다. 구현초·역촌초·덕산중·구산중·은평고와 봉산도시자연공원 등이 인근 및 근거리에 있습니다.
- 교통. 인근 마을버스정류장과 갈현로변 버스정류장을 이용할 수 있고, 남동측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 단지. 역촌센트레빌은 400세대, 2011.01.04 준공이며 본건은 철근콘크리트조 15층 아파트 내 5층 501호입니다.
- 도로·설비. 단지는 동측 갈현로3나길 왕복 2차선 도로에 접하며, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있고, 역촌동 232는 비오톱1등급 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 평균 726,700,000원의 81.5%입니다. 최신 거래 750,000,000원과 함께 응찰가 상한의 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계 원본을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.10.25 한국스탠다드차타드은행 근저당 480,000,000원이 기준이고 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최종 등기부에서 대조하세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 규제의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 승부처는 가격과 점유 확인
이 물건은 감정가 740,000,000원에서 1회 유찰돼 592,000,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 평균 726,700,000원의 81.5%이고, 2026.07 최신 거래 750,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +0.6%여서 하락장 평균이 부풀려진 사례로 보기는 어렵습니다.
권리에서는 2023.10.25 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리가 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정평가상 임대차관계가 미상인 만큼 점유 확인을 끝내기 전까지는 명도 리스크를 확정적으로 0으로 볼 수 없습니다. 가격은 메리트가 생겼고, 권리는 단순하다. 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계입니다.
