서울서부지방법원 2025타경52058. 서울 서대문구 홍은동 명지길 41에 위치한 래디앙3차 4층 401호입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 다세대주택으로, 사용승인일은 2010년 4월 4일입니다. 이 사건은 감정가 304,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 99,614,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건의 가격을 결정하는 핵심은 낙찰대금이 아니라 낙찰자가 추가로 떠안을 임차보증금입니다.

임차인 조용기는 2021년 7월 2일 전입했고, 확정일자는 2021년 5월 28일입니다. 말소기준인 이종은 근저당권은 그보다 늦은 2021년 10월 6일 설정되었습니다. 이에 따라 임차인은 선순위 대항력을 갖고 있으며, 우선변제권과 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기는 근저당권보다 늦게 이루어졌지만, 기존 임대차의 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 임차권등기 자체의 등기 순위만 보고 소멸한다고 판단하면 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력

이종은의 근저당권은 채권최고액 180,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 등기된 서대문구·서울특별시·울주군의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 별개이므로 세금채권의 우선순위는 확인해야 합니다.

소유자 정상철에 대해서는 2023년 파산선고가 등기되었고, 2024년 파산폐지 및 파산선고등기 말소가 이루어졌습니다. 이 이력은 소유자와 관계인의 권리관계를 검토할 때 참고할 사항입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미회수분을 매수인이 인수

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

래디앙3차는 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적대의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 최신 거래는 2024년 12월이며, 2026년 거래는 확인된 비교 표본에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 아래 가격은 현재 시세를 확정하는 값이 아니라 확인된 거래를 기준으로 한 비교치입니다.

2021년 거래가 350,000,000원에서 2024년 12월 거래가 289,000,000원으로, 비교 거래 가격은 17.4% 하락했습니다. 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균 319,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 실제 시장 수준보다 높게 평가할 위험이 있습니다.

현 최저가 99,614,000원은 최신 거래가의 약 34.5%이지만, 선순위 임차보증금 미회수분 252,579,052원을 더하면 실제 취득 부담은 352,193,052원입니다. 이는 최신 확인 거래가 289,000,000원의 약 121.9%에 해당합니다. 낙찰대금만 보면 저렴해 보이지만, 실질취득액 기준으로는 오히려 비교 시세를 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,614,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 조용기의 임차보증금 배당과 경매신청채권은 동일인의 권리로, 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 시뮬레이션

최저매각가 하락과 함께 임차보증금 인수액이 얼마나 증가하는지 확인해야 합니다. 아래는 각 회차의 예상 매각대금과 배당·인수 시나리오입니다.

실질취득액 = 매각대금 + 예상 인수보증금. 집행비용 추정에 따른 회차별 차이가 반영된 금액이며, 취득세·명도비 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍연초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독·다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2010.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 및 주차장시설이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 도로에 접한 정방형 완경사지입니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 4,059,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택으로 확인된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 최신 확인 거래는 2024년 12월이며, 과거 거래 대비 17.4% 하락했습니다. 비교 표본이 적어 개별 호실의 시장가격은 추가 검증이 필요합니다.
• 경매 이력. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 5회 유찰된 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수 확인. 조용기의 보증금 350,000,000원 중 예상 미배당액 252,579,052원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 99,614,000원만으로 시세와 비교하지 마세요. 현재 회차 실질취득액은 352,193,052원이며, 최신 확인 거래가 289,000,000원보다 높습니다.
• 임차인 권리 원본 대조. 임대차계약, 전입, 점유, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 대조하세요. 임차인과 신청채권자가 동일인인 점도 확인 대상입니다.
• 조세채권 확인. 서대문구·서울특별시·울주군 압류에 관한 세금 종류, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인하세요. 임차인 배당액이 줄면 인수보증금이 늘어날 수 있습니다.
• 유찰 시뮬레이션 확인. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득액이 약 3.52억 수준에서 유지됩니다. 추가 유찰을 실질적인 취득비용 감소로 오인하지 않아야 합니다.
• 명도 및 보증금 반환. 선순위 임차인의 보증금 반환과 목적물 인도 관계를 확인하고, 인수금액 지급 시점 및 점유 상태를 사전에 검토하세요.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 금액, 취득 관련 비용, 명도비 및 수선비를 별도로 확인하세요.
• 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2024년 12월이므로 현재 시점의 동일 면적대 거래, 인근 유사 다세대 매물 및 실제 매도 가능 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 실질취득액은 낮지 않다”

래디앙3차 401호의 최저매각가는 99,614,000원입니다. 감정가 304,000,000원에서 다섯 차례 유찰되었다는 사실만 보면 큰 폭의 할인이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 매수인이 실제로 고려해야 할 금액은 낙찰대금과 선순위 임차보증금 인수액을 합친 352,193,052원입니다.

임차인 조용기의 보증금 350,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 매각가격이 내려가더라도 매수인의 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 6회·7회 유찰을 가정해도 실질취득액은 여전히 약 3.52억 수준입니다. 여기에 동일 면적대 최신 확인 거래가 289,000,000원, 과거 거래 대비 17.4% 하락이라는 가격 흐름까지 고려해야 합니다.

현재 권리관계와 예상배당을 기준으로는 저가 낙찰의 이점을 기대하기 어렵습니다. 최저가 할인율보다 선순위 임차보증금의 최종 인수 범위, 실제 배당순위, 임대차의 실질 및 최신 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰대금이 얼마까지 떨어지는지가 아니라, 보증금 인수를 포함해 최종적으로 얼마를 부담해야 하는가에 있습니다.