서울서부지방법원 2025타경52058. 서울 서대문구 홍은동 ‘래디앙3차’ 4층 401호, 전용 42.365㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 304,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 124,518,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 조용기의 임대차계약일은 2021.05.15, 확정일자는 2021.05.28, 주민등록일자는 2021.07.02, 점유개시일자는 2021.07.03입니다. 말소기준인 이종은 근저당권은 2021.10.06 설정됐습니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 보증금 350,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 396-21 래디앙3차 4층 401호 · 서울특별시 서대문구 명지길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.365㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2010.04.04 |
| 소유자 | 정상철 · 2021.07.02 매매 · 거래가액 350,000,000원 · 2021.07.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 124,518,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용기 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.06 설정된 을구 3번 이종은 근저당권 180,000,000원입니다. 이후의 서대문구·서울특별시·울주군 압류와 강제경매개시결정, 2024.12.12 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조용기의 대항력은 등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유에서 문제 되므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용기 | 주거 · 전유부분 전부 | 2021.07.02 / 2021.07.03 | 2021.05.28 | 350,000,000원 | 신고 2024.12.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 조용기 본인의 임차보증금 350,000,000원으로 잡혀 있으며, 배당요구와 확정일자도 확인됩니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 121,974,748원이 임차인에게 배당되고, 부족분 228,025,252원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 43.1% 할인처럼 보여도 기준은 ‘실질취득’
래디앙3차는 총 7세대의 소규모 다세대주택이고, 전용 42.37㎡ 기준 확인되는 거래는 2건입니다. 전체 평균 거래가는 319,500,000원이지만 2021.07의 350,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 42.37㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2021.07 | 42.37㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.37㎡ | 1건 | 289,000,000원 |
최저매각가 124,518,000원은 최근 12개월 평균 289,000,000원의 43.1%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 이 사건에서는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 현재 인수액 228,025,252원이 붙기 때문입니다. 실질취득을 약 350,000,000원 수준으로 보면, 최신 거래 289,000,000원보다 높은 가격대입니다.
더구나 최근 거래 289,000,000원은 이전 거래 350,000,000원 대비 -17.4%의 하락 추세를 보입니다. 즉 과거 350,000,000원 거래를 근거로 현재 실질취득 350,000,000원을 정당화하기 어렵고, 전체 평균 319,500,000원만 보고 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,543,252원 |
| 1. 임차인 조용기 보증금 | 350,000,000원 | 121,974,748원 |
| 2. 근저당 · 이종은 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 조용기 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 228,025,252원은 매수인 인수 가능액입니다. 이종은 근저당과 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하지만 배당 부족 자체가 매수인에게 그 채권을 승계시키는 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 124,518,000원 | 121,974,748원 | 228,025,252원 |
| 5회 유찰 시 | 99,614,400원 | 97,421,341원 | 252,578,659원 |
| 6회 유찰 시 | 79,691,520원 | 77,857,073원 | 272,142,927원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일은 2010.04.04입니다.
- 입지. 홍연초등학교 남서측 인근에 위치하며 단독·다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 도로에 접하며 토지는 정방형 완경사, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 건물이고 확인 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회여서 환금성에 넉넉한 점수를 주기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 124,518,000원만 보지 말고 임차인 미배당 228,025,252원을 함께 봐야 합니다. 구조상 취득부담은 약 350,000,000원 수준입니다.
- 임차인 원본 대조. 조용기의 임대차계약일 2021.05.15, 확정일자 2021.05.28, 주민등록일 2021.07.02, 점유개시일 2021.07.03과 말소기준 2021.10.06의 선후관계를 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인 조용기와 강제경매 신청채권자 조용기가 동일한 이름으로 기재돼 있으므로 관계인 여부와 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 서대문구·서울특별시·울주군 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 5회·6회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 252,578,659원·272,142,927원으로 증가합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 319,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 289,000,000원과 최근 추세 -17.4%를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 1.24억, 하지만 사는 가격은 약 3.5억”
이 사건은 네 차례 유찰돼 최저가가 124,518,000원까지 내려왔다는 점만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론이 완전히 달라집니다. 실제 임차인 조용기는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 보유하고 있고, 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후에도 228,025,252원이 남아 매수인 인수 가능합니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 124,518,000원이 아니라 실질취득 약 350,000,000원입니다. 최신 실거래는 289,000,000원이고 최근 가격 추세는 -17.4% 하락입니다. 여기에 4회 유찰, 총 7세대의 소규모 다세대, 확인 거래 2건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 최저가 할인폭은 크지만 경제적 가격 메리트는 없고, 임차보증금 인수 구조가 핵심 위험입니다. 추가 유찰 역시 낙찰가 대신 인수액을 키우는 방향으로 작동하므로 ‘더 떨어지면 싸진다’는 접근도 맞지 않습니다.
