서울서부지방법원 2025타경52077. 망원동 금강블루 4층 402호, 전용 29.67㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 432,000,000원이고 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 345,600,000원입니다. 현재 소유자는 김봉숙이며 2020.12.26 매매를 원인으로 2021.04.05 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 385,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 존속하는 근저당은 없습니다. 2021.01.29 국민은행 근저당권은 2021.02.26 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 서울특별시·국·마포구의 압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.13 서울특별시 압류입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 박무늬는 2021.04.05 전입했고 2025.10.23 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모와 배당 결과를 알기 전에는 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 특히 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 명목 낙찰가만 떨어지고 실질취득비용은 예상보다 크게 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 460-8 금강블루 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.67㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김봉숙 · 2020.12.26 매매 · 거래가액 385,000,000원 · 2021.04.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 345,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박무늬 / 365,202,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 가능 점유’가 핵심
2021.01.29 설정된 국민은행 근저당권은 2021.02.26 이미 말소됐습니다. 이후 2021.04.05 김봉숙의 소유권이전과 민간임대주택등기가 있고, 같은 날짜 박무늬의 전입이 확인됩니다. 데이터상 말소기준은 2025.02.13 서울특별시 압류이며, 이후 종로세무서장 관련 압류·마포구 압류와 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인이 끝나기 전까지 인수액은 미정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박무늬 | 2021.04.05 | 미상 | 2025.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
박무늬는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 했습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 또한 박무늬는 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다. 이는 인수 위험이 사라졌다는 뜻이 아니라, 오히려 임대차 실체와 채권 관계를 원본 서류로 확인해야 한다는 의미입니다.
③ 시세 비교 — 명목 가격은 내려왔지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
금강블루 전용 29.67㎡에 맞는 최근 거래는 2025.06의 410,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 410,000,000원이며, 현재 최저가 345,600,000원은 이 가격의 84.3%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 405,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래보다 2.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.67㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2022.12 | 29.56㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 | 29.67㎡ | 1건 | 410,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,400원 |
| 경매개시결정 · 박무늬 | 365,202,300원 | 339,961,600원 |
| 미배당 | - | 25,240,700원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 박무늬의 임차보증금도 미상입니다. 따라서 계산상 매수인 인수 0원이라는 값은 권리분석상 인수 0원 확정과 동일하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 25,240,700원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 276,480,000원 | 271,809,280원 | 93,393,020원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 221,184,000원 | 217,287,424원 | 147,914,876원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 금강블루는 2020.10.30 사용승인된 10세대 규모입니다.
- 입지. 망원한강공원 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 망원역이 소재합니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 노폭 약 8M 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,733,000원/㎡, 토지면적은 197.4㎡입니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역(모아타운), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박무늬의 임대차계약서, 실제 보증금, 계약기간, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일 2021.04.05와 말소기준 2025.02.13의 선후관계만으로 인수액을 확정하지 말고 실제 점유·임대차 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 박무늬가 강제경매 신청채권자와 동일하므로 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 집행기록과 채권원인으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·국·마포구 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당 순서를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재산정. 현재 최저가 345,600,000원과 최근 거래 410,000,000원의 단순 비교가 아니라, 미배당 임차보증금이 확인되면 이를 반영한 실질취득비용으로 다시 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.05 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태와 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “84.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
현재 최저가 345,600,000원은 2025.06 실거래 410,000,000원의 84.3%입니다. 가격표만 놓고 보면 감정가에서 한 차례 조정된 효과가 분명합니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 입찰 판단을 끝낼 수 없습니다.
박무늬의 전입은 데이터상 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 신청채권자와 임차인이 동일한 이름이라는 특수성까지 있어 임대차 실체 확인도 필요합니다. 여기에 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당도 현재 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 결론은 “명목 가격은 내려왔지만 권리비용은 아직 미확정”입니다. 보증금과 세금이 확인돼 실질취득비용을 계산할 수 있을 때 비로소 최근 거래 410,000,000원과의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
