53,658,000원
서울서부지방법원 2025타경52097. 서울 마포구 신공덕동 갑을명가시티2 9층 905호 오피스텔입니다. 소유자 소원은 2018.09.27 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 141,000,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024.03.08 접수된 하나캐피탈주식회사 가압류 24,175,680원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 등기부만 보고 ‘인수 0’으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 박준범 1명이고, 전입일은 2022.03.08입니다. 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 최저매각가 53,658,000원에 얼마가 추가 인수될지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 9층905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 19층건 내 9층 905호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 소원 (2018.09.27 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 53,658,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 24,596,528원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입을 먼저 확인
말소기준은 2024.03.08 하나캐피탈 가압류입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류 34,166,644원, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 103,544,759원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.11 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준범 | 2022.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준보다 앞서 있으나 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘인수 없음’ 또는 ‘우선변제 가능’ 어느 쪽도 확정하지 않고, 입찰 전 보증금과 배당요구 상태를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 131,000,000원에서 현재 최저가는 53,658,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 감정가의 40.96%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 이 비율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,365,844원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 24,175,680원 | 24,175,680원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,166,644원 | 28,116,476원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 103,544,759원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 24,596,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총 청구액은 186,483,611원, 예상 배당액은 52,292,156원, 미배당은 134,191,455원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼 이를 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공덕역(5·6호선·공항철도·경의중앙선) 북서측 인근으로, 아파트·오피스텔·업무용시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·기계식주차 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 28M 내외 도로, 남서측 및 남측 약 3M 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 포함되며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 현장확인. 수회 방문에도 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박준범 보증금 확인. 전입일이 2022.03.08로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 규모가 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부와 미배당 인수 가능성을 계산할 수 없습니다.
- 최저가 착시 금지. 4회 유찰·최저가 53,658,000원만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재계산. 임차보증금이 확인되면 현재 배당 시뮬레이션을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 확인되는 물건이므로 점유 상태와 인도·명도 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰보다 선행 전입이 먼저다”
이 사건은 감정가 131,000,000원에서 4회 유찰돼 53,658,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 그보다 중요한 사실이 있습니다. 실제 임차인 박준범의 전입일이 2022.03.08로 말소기준 2024.03.08보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 단계의 핵심 결론은 “대항력 가능·미상, 실제 인수액 미확정”입니다.
등기부상의 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 선행 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 총취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 가격보다 먼저 임차보증금을 확인해야 하는 사건입니다.
