서울서부지방법원 2025타경52097. 서울 마포구 신공덕동 갑을명가시티2 9층 905호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 소원은 2018.09.12 매매를 원인으로 2018.09.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 141,000,000원입니다. 등기상 근저당은 없고, 최초 말소기준은 2024.03.08 하나캐피탈주식회사 가압류 24,175,680원입니다. 그 뒤 서울신용보증재단 가압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 중심은 등기부상 후순위 채권이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 박준범의 전입일이 2022.03.08로 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없으므로, 현재 최저가 42,926,000원만을 실질 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 9층 905호 · 도로명 서울특별시 마포구 만리재로 67 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 9층 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 소원 (2018.09.12 매매, 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 42,926,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 24,596,528원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 변수는 말소기준 전 전입
말소기준은 2024.03.08 하나캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 34,166,644원, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 103,544,759원, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.11 등기된 국가 압류는 2025.01.21 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실질취득액을 막는 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준범 | 2022.03.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 문제는 보증금 자체가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 총 취득비용이 낮다고 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 = 42,926,000원 + 인수 가능 보증금 미배당액의 구조로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,926,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,172,668원 |
| 1. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 24,175,680원 | 24,175,680원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,166,644원 | 17,577,652원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 103,544,759원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 24,596,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 186,483,611원 중 41,753,332원이 배당되고 144,730,279원이 미배당됩니다. 이 표에는 임차인의 보증금·우선변제 및 당해세 등이 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 매수인 인수가 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 9층 905호입니다.
- 입지. 공덕역(5·6호선·공항철도·경의중앙선) 북서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·업무용시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 7필지 일단의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 28m 내외 도로와 남서·남측 약 3m 내외 도로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 포함되고, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 현장확인. 수회 방문에도 폐문부재여서 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작했습니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박준범 보증금 확인. 보증금이 얼마인지, 실제 점유가 계속되는지, 전입이 유지되는지를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 42,926,000원만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 대항력이 인정될 경우의 미배당 보증금까지 합산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 이용·수리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 현재 예상배당은 당해세와 임차인의 우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 32.77%라는 숫자는 확인되지만 실거래 자료가 없으므로, 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2024.03.08 하나캐피탈 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 주요 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022.03.08 전입한 박준범이 존재하고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다.
최저매각가는 감정가 131,000,000원의 32.77%인 42,926,000원까지 내려왔지만, 현재 확인되는 정보만으로는 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 실질취득액을 42,926,000원으로 확정할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 가격이 싸다는 판단 역시 유보해야 합니다. 이 물건의 우선순위는 “유찰 횟수 확인 → 입찰”이 아니라 “임차보증금·대항력 확정 → 실질취득액 계산 → 가격 판단”입니다.
