서울서부지방법원 2025타경52126. 불광동 삼성어울림 에이동 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 사용승인일은 2020.01.07이며 대상 면적은 26.36㎡로 표시되어 있습니다. 소유자는 사형택이고, 2025.11.03 이상기가 강제경매를 신청했습니다. 권리 흐름의 기준점은 2023.02.08 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이상기는 그보다 앞선 2022.09.20 전입·점유를 갖추고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
이 사건에서 최저가 자체보다 더 중요한 숫자는 실질취득액입니다. 임차보증금이 230,000,000원이고 현 회차 매각대금도 230,000,000원이지만, 집행비용 4,020,000원이 먼저 빠지면서 임차인에게 돌아가는 예상배당은 225,980,000원입니다. 따라서 부족한 4,020,000원이 매수인 인수로 남아 230,000,000원 낙찰 + 4,020,000원 인수 = 234,020,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 21-6 삼성어울림 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 26.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건 내 2층 202호 · 사용승인일 2020.01.07 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
등기부상 2020.01.10 관악신용협동조합 근저당권은 2020.07.30 말소되어 현재 기준권리로 남아 있지 않습니다. 이후 임차인 이상기가 2022.09.20 전입·점유를 시작했고, 2023.02.08 국의 압류가 기준권리로 잡힙니다. 따라서 임차인의 점유·전입이 기준권리보다 빠릅니다. 2024.09.30에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이상기 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.20 확정일자 2022.09.05 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당액 인수 |
이상기는 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태라 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 우선변제권이 있다고 해서 매수인 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 함께 있기 때문에 배당으로 보증금 전액이 채워지지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 4,020,000원 | 234,020,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 49,376,000원 | 233,376,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 85,660,800원 | 232,860,800원 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 최저매각가는 230,000,000원에서 184,000,000원, 147,200,000원으로 떨어지지만 임차보증금 미배당액이 4,020,000원에서 49,376,000원, 85,660,800원으로 커집니다. 그래서 실제로 부담하는 금액은 234,020,000원 → 233,376,000원 → 232,860,800원으로 거의 줄지 않습니다. 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”이라기보다 보증금 230,000,000원이 실질 가격의 바닥을 만드는 구조에 가깝습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성어울림에이동의 확인된 거래는 2건으로, 2023.10 전용 47.81㎡ 2층 360,000,000원, 2025.05 전용 45㎡ 3층 360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 360,000,000원이고 최근·과거 거래의 가격 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.10 | 47.81㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 360,000,000원 |
현 회차 실질취득 234,020,000원은 360,000,000원의 약 65.0%입니다. 다만 대상 면적은 26.36㎡인데 확인된 거래는 45㎡와 47.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “실질취득이 최근 거래의 65%이니 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 이 360,000,000원은 같은 건물의 참고 거래일 뿐, 대상 호수의 직접 비교 시세로 쓰기에는 한계가 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 이상기 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이상기 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 230,000,000원이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 4,020,000원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.01.07입니다. 승강기·주차장·난방·급배수·소화전 설비가 확인됩니다.
- 입지. 불광중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대·단독주택과 공공기관·공원·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 409㎡, 공시지가는 2,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·건축허가·착공제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 건물은 12세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적과 거래 면적이 달라 대상 호수의 가격 판단에는 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차는 234,020,000원, 1회 유찰 시 233,376,000원, 2회 유찰 시 232,860,800원입니다.
- 임차보증금 인수 구조 재확인. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권등기와 배당 후 미변제 잔액 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 이상기의 채권관계 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급·신청채권 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 불일치. 확인 거래 45㎡·47.81㎡와 대상 26.36㎡를 같은 가격대 물건으로 단순 비교하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역·건축허가·착공제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 표시된 제한사항의 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 인수액으로 되돌아오는 사건
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보일 수 있습니다. 최저가 230,000,000원은 확인된 최근 거래 360,000,000원의 63.9%입니다. 하지만 그 숫자는 대상보다 큰 면적의 거래와 비교한 값이고, 더 결정적으로 대항력 있는 임차인 보증금 230,000,000원이 있습니다.
현 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 234,020,000원이고, 한두 번 유찰돼도 233,376,000원·232,860,800원으로 거의 내려가지 않습니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 권리 구조는 읽을 수 있지만, 동일인 채권관계와 면적이 맞지 않는 실거래 비교 때문에 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
