한 줄 평 권리 자체는 정리되지만 대항력 있는 임차권등기가 핵심 변수입니다. 임차보증금 230,000,000원 중 배당 부족분 4,020,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있어 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 234,020,000원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
230,000,000원
신건
실질취득
234,020,000원
인수 예상 포함
최근 실거래
360,000,000원
최근 12개월 1건
인수 위험
4,020,000원
임차보증금 부족분
서울서부지방법원 2025타경52126. 서울 은평구 불광동 삼성어울림 에이동 202호 다세대주택입니다. 소유자는 사형택이며, 2020년 준공된 소형 집합건물입니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이상기는 전입일 2022.09.20, 확정일자 2022.09.05를 갖춘 대항력·우선변제권 보유자로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52126 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 21-6 삼성어울림 에이동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 230,000,000원 | 有 | 有 | 잔액 인수 가능 |
⚠️ 인수 구조 매각가 230,000,000원 기준 임차보증금 배당액은 225,980,000원입니다. 부족분 4,020,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만 임차인 이상기는 등기상 강제경매 채권자와 동일인으로 나타나 가장임차인 여부 등 사실관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교
삼성어울림에이동 최근 거래는 360,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 360,000,000원으로, 실질취득 약 234,020,000원은 거래 수준 대비 낮은 편입니다. 다만 동일 면적 직접 비교가 아니므로 보수적으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.0㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.10 | 47.81㎡ | 2 | 360,000,000원 |
배당 분배
취득가 vs 실거래
실질취득 약 234,020,000원 기준
④ 배당 구조
| 항목 | 채권 | 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 임차인 이상기 보증금 | 230,000,000원 | 225,980,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
✅ 가격 관점 최근 거래 360,000,000원 대비 실질취득 약 234,020,000원으로 가격 여유는 있습니다.
⛔ 권리 관점 대항력 임차권이 있어 단순 무인수 물건으로 볼 수 없습니다. 부족 보증금 인수 가능성과 임차관계 실체를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이상기의 임차권등기, 전입, 확정일자, 배당요구 관계를 원본으로 확인하세요.
- 인수금 반영. 최저가 230,000,000원이 아니라 예상 인수 4,020,000원을 더한 실질취득 기준으로 판단하세요.
- 가장임차인 검토. 임차인이 등기상 경매 채권자와 동일인으로 확인되는 사정을 추가 조사해야 합니다.
- 현황 확인. 임대관계와 점유 상태를 현장 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만 권리 확인이 먼저”
이 물건은 시세 대비 가격 매력은 있으나, 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 유형입니다. 배당 부족분 인수 가능성을 반영하면 단순 최저가 분석은 위험합니다. 임차권의 실체가 해소되는지 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
