서울서부지방법원 2025타경52149. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 9층 911호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사이조원하우스이며, 2023.02.24 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 556,800,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 민경희가 911호에 2025.03.07 전입했고 2026.02.10 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2023.02.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52149 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 911호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층건 내 9층 911호 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 · 2023.02.24 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,043,000,000원 / 534,016,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 473,017,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.02.24 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경기수산업협동조합·신용보증기금·국민은행·근로복지공단·오케이대부캐피탈교대·서울보증보험의 가압류와 성북세무서장의 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 후순위 권리 자체가 매수인에게 존속하는 구조는 아닙니다.
② 임차관계 — 대항력 없음, 우선변제 범위는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민경희 | 911호 | 2025.03.07 | 2026.02.10 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
민경희의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당참가액이나 최우선변제 가능성은 원본 서류 확인이 필요합니다. 이 변수는 배당순위에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 위치 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 메리트는 별도 판단
현재 최저매각가는 534,016,000원으로 감정가 1,043,000,000원의 51.2% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 상태로, 4회 유찰 시 427,212,800원, 5회 유찰 시 341,770,240원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 534,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,740,160원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 556,800,000원 | 526,275,840원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,022,323,765원 중 채권자 예상배당은 526,275,840원, 미배당은 2,496,047,925원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 51.2% | 534,016,000원 | 526,275,840원 | 2,496,047,925원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 427,212,800원 | 420,540,672원 | 2,601,783,093원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 341,770,240원 | 336,185,457원 | 2,686,138,308원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 단독·공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 위치하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 9층 911호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 내외 포장도로를 통해 접근합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용으로 가정하기보다 실제 이용 가능 범위와 수요층을 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다. 아파트 대상 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건의 용도 표기는 기타이고 감정 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 실제 사용 가능 범위·영업 또는 거주 가능 여부를 원본 서류와 관계 법령으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 용도·유사 물건의 실제 거래와 매물 수준을 별도로 대조하세요.
- 임차인 보증금. 민경희는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 종기 내 신고 내용과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 성북세무서장 압류가 있으므로 당해세와 법정기일을 확인해 예상배당표를 보정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 가격뿐 아니라 용도와 수요층, 환금성에 대한 시장의 평가가 반영됐는지 점검하세요.
- 토지거래허가 관련. 허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 이 물건에 실제 적용되는지 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘용도와 환금성’이 먼저다
이번 사건은 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고, 임차인도 후순위 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 물건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설이고 이미 3회 유찰돼 최저가가 534,016,000원까지 내려왔습니다. 이 정도 할인율이 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 ‘싸다’고 결론 내리기보다, 용도 적합성·실제 수요·임차보증금·세금 배당을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건입니다.
