서울서부지방법원 2025타경52149. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 9층 911호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설이고, 사건상 용도 표기는 기타입니다. 현재 소유자는 주식회사이조원하우스이며, 2023.02.24. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 날 인천수산업협동조합이 채권최고액 556,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 경기수산업협동조합·신용보증기금·국민은행·근로복지공단·오케이대부캐피탈교대· 서울보증보험의 가압류와 국의 압류, 이번 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52149 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 · 철근콘크리트조 평지붕 12층건 내 9층 911호 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,043,000,000원 / 427,213,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 473,017,166원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.24. 근저당권 · 인천수산업협동조합 · 채권최고액 556,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2023.02.24. 인천수산업협동조합 근저당입니다. 이후 현재 남아 있는 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 칠성새마을금고 근저당과 가압류·경매등기는 2023.02.24. 종전 경매 매각 과정에서 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민경희 | 911호 | 2025.03.07. | 2026.02.10. 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 |
민경희의 전입일은 2025.03.07.로 말소기준권리인 2023.02.24.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.10. 접수돼 있으나 보증금은 확인되지 않습니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,043,000,000원, 현재 최저매각가는 427,213,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이며 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 341,770,400원, 6회 유찰 시 273,416,320원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 교육연구 및 복지시설인 만큼, 일반 주거용 물건과 같은 방식으로 가격을 비교하지 말고 해당 용도의 실제 거래 가능성과 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,672,130원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 556,800,000원 | 420,540,870원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 6,672,130원을 제외한 420,540,870원이 인천수산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,022,323,765원 대비 미배당액은 2,601,782,895원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 은평구청 북동측 인근. 단독·공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 녹번역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 12층건 내 9층 911호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·화재경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 내외 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 기타, 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 규제를 원본 서류로 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 실제 거래 사례를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 민경희의 전입은 말소기준 이후이고 대항력은 없으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 문건접수 내용을 확인하세요.
- 후순위 권리. 경기수산업협동조합·신용보증기금·국민은행·근로복지공단· 오케이대부캐피탈교대·서울보증보험 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.24. 인천수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후의 현재 권리들은 매각으로 소멸하고, 점유자 민경희도 2025.03.07. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 41%인 427,213,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이것을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 교육연구 및 복지시설이라는 이용상태와 반복 유찰을 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 0원, 시세 검증은 별도가 이 사건의 핵심입니다.
