서울서부지방법원 2025타경52160. 서울 은평구 역촌동 4-3의 건물과 토지를 일괄매각하는 강제경매입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택으로 3세대가 입주 이용하고 있으며 지하층·1층·2층으로 구성됩니다. 현재 등기상 공유자는 김성원 10분의 3, 김혜정 10분의 2, 차진국 10분의 5입니다. 감정가는 1,029,885,380원이고 3회 유찰 뒤 최저매각가는 527,301,000원으로 내려와 감정가의 51.2% 수준입니다.
그러나 권리의 핵심은 유찰폭이 아닙니다. 현재 말소기준인 은평신용협동조합 근저당권의 설정일은 2013.03.21.인데, 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 차혜원·차영숙의 전입은 각각 2011.10.14., 2011.10.24.입니다. 전입 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 미상인 만큼 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 527,301,000원이 실제 취득비용이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 4-3 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 3세대 |
| 구조 / 이용 | 적벽돌조 평스래브지붕 2층 다가구용 단독주택 · 지하층·1층·2층 |
| 토지 | 109.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김성원 10분의 3 · 김혜정 10분의 2 · 차진국 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 1,029,885,380원 / 527,301,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 111,545,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각방법 | 건물·토지 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유가 남는다
말소기준권리는 2013.03.21. 을구 10번 은평신용협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 그 이후의 김성원 지분 압류, 은평구 압류, 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.06.26. 등기된 서울주택도시공사의 주택임차권도 전입일이 2019.11.27.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 3건, 그중 2건이 선순위 가능
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차영숙 | 지층 | 2011.10.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 차혜원 | 미상 | 2011.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 서울주택도시공사 | 2층 54.78㎡ 전부 | 2019.11.27 | 2019.11.12 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2023.06.26 | 승계 없음 |
서울주택도시공사는 2019.11.06. 임대차계약, 2019.11.12. 확정일자, 2019.11.27. 전입, 2019.11.30. 점유개시 후 2023.06.26. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 보증금은 100,000,000원이지만 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없으므로 이 100,000,000원을 매수인 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 3회 유찰 — 51.2%라는 숫자의 의미
현재 회차 최저매각가는 527,301,000원으로 감정가 1,029,885,380원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 421,840,800원, 5회 유찰 시는 337,472,640원입니다. 그러나 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 선순위 점유자의 보증금 인수가 존재한다면 그만큼 실제 부담이 추가될 수 있으므로, 낙찰가 하락 자체를 시세 할인으로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 527,301,000원 | 0원 | 369,082,786원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 421,840,800원 | 0원 | 264,677,188원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 337,472,640원 | 0원 | 181,402,819원 |
위 회차별 계산에서는 은평신용협동조합 39,000,000원과 서울보증보험주식회사 111,545,204원이 모두 배당되는 것으로 나타나 채권 부족액은 각 회차 0원입니다. 하지만 차영숙·차혜원의 보증금이 미상인 만큼 이 결과만으로 매수인 인수까지 0원이라고 결론내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,673,010원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 은평신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 갑구 35번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 111,545,204원 | 111,545,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 369,082,786원 |
현재 매각가 가정에서는 채권액 150,545,204원이 전액 배당되고 잔여 369,082,786원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 차영숙·차혜원의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 6호선 역촌역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 연서로16길 소로에 접해 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하층·1층·2층을 각각 사용하는 다가구주택으로 3세대가 입주 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 109.4㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 공시지가는 3,227,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비 관련 구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 건물. 적벽돌조 평스래브지붕 2층 다가구용 단독주택이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차영숙 보증금 확인. 지층 점유·2011.10.24. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 차혜원 보증금 확인. 2011.10.14. 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 점유부분·보증금·확정일자를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 실제 인수금이 확인된 뒤 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 서울주택도시공사 구분. 보증금 100,000,000원의 임차권이 있으나 전입이 2019.11.27.로 말소기준 후이므로 선순위 점유 2명과 혼동해 보증금을 합산하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 착시 경계. 최저가 527,301,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실제 부담액은 선순위 권리 확인 뒤 확정해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 건물뿐 아니라 109.4㎡ 토지의 이용·규제 조건도 함께 확인해야 합니다.
- 정비·토지이용 규제 확인. 정비 관련 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가 관련 표시가 있으므로 입찰 목적에 맞는 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 선순위 임차·점유 관계와 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금”
이 사건은 감정가 1,029,885,380원에서 3회 유찰돼 최저가가 527,301,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향에서 시작해야 합니다. 차혜원 2011.10.14., 차영숙 2011.10.24. — 두 전입일 모두 2013.03.21. 말소기준보다 빠릅니다. 그런데 보증금과 확정일자가 미상입니다.
후순위 서울주택도시공사 임차권 100,000,000원과 압류·경매개시결정이 소멸하는 것은 분명하지만, 그것만으로 이 물건을 인수 0원의 안전형이라고 볼 수 없습니다. 선순위 점유 2명의 보증금과 실제 대항력 여부가 확인돼야 매수인의 최종 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 확인 전 가격 판단 보류가 맞습니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 2011년 전입자 2명의 보증금입니다.
