서울서부지방법원 2025타경52160. 서울 은평구 역촌동 4-3 소재 주거용 건물과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 적벽돌조 평슬래브지붕의 2층 다가구용 단독주택으로, 지하층·1층·2층을 3세대가 이용하는 것으로 조사됐습니다. 토지면적은 109.4㎡이며 건물과 토지는 일괄매각 대상입니다.

등기부상 소유자는 김성원·김혜정·차진국의 공유 구조입니다. 서울보증보험주식회사가 청구금액 111,545,204원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2013년 3월 21일 설정된 은평신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 앞선 전입자들의 주거·임대차관계는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 전입한 사람이 있다

핵심은 2013.03.21 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 토지 역촌동 4-3이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 김성원 지분에 설정된 국세·지방자치단체 압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

반면 차혜원은 2011.10.14, 차영숙은 2011.10.24 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 다만 두 사람의 보증금·확정일자와 구체적인 임대차관계가 확인되지 않아, 대항력 성립 및 매수인 인수금액을 확정할 수 없습니다. 선순위 전입이라는 사실은 확인되지만 실제 대항요건의 유지, 계약관계, 점유 범위와 보증금 규모를 추가로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차권과 선순위 전입자를 분리해야 한다

확인 대상은 선순위 전입자 2명과 등기된 임차권자 1곳입니다. 서울주택도시공사의 임차권은 실제 등기된 별도 권리이며, 다른 점유자들의 보증금을 대신 신고한 중복 대위신고로 처리하지 않습니다.

현재 자료상 확정적으로 파악되는 임차권자는 서울주택도시공사 1곳이고, 차영숙·차혜정이 아닌 차영숙·차혜원 2명은 임대차관계 확인이 필요한 선순위 전입자입니다. 이들의 보증금을 0원으로 간주하거나 서울주택도시공사의 보증금에 합산해 임의의 인수액을 산출해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰, 감정가의 약 41%

감정가 1,029,885,380원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 421,841,000원입니다. 감정가 대비 40.96%까지 내려온 것은 분명하지만, 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정가와 최근 거래시세는 서로 다른 기준이며, 이 물건은 선순위 점유자의 미확정 보증금까지 실질취득비용에 반영해야 하기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 421,841,000원 가정)

아래는 명시된 채권과 추정 집행비용을 반영한 제한적 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 전입자의 임대차보증금·배당순위 및 서울주택도시공사 임차권의 실제 배당액은 확정적으로 반영된 것이 아니므로 법원의 최종 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용 6,618,410원은 추정치입니다. 표의 소유자 잔여액은 선순위 전입자의 보증금, 서울주택도시공사 임차권의 실제 배당, 당해세·최우선변제 등을 완전히 반영한 확정 잔여금이 아닙니다. 명시 채권 기준 미배당 0원 및 계산상 매수인 인수 0원도 실제 인수위험이 없다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울지하철 6호선 역촌역 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 연서로16길 소로에 접해 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 적벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구용 단독주택입니다. 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 등으로 마감됐고 위생·급배수시설 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 109.4㎡, 평지의 자루형 토지입니다. 공시지가는 3,227,000원/㎡이며 제2종일반주거지역으로 표시됩니다.
• 도시계획. 정비사업 관련 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 관련 지정사항이 확인됩니다. 정비예정구역·정비구역의 정확한 지위, 행위제한 및 토지거래허가 적용 여부는 최신 토지이용계획확인원과 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 이용상태. 지하층·1층·2층을 3세대가 이용하는 것으로 조사돼, 건물 전체를 취득하더라도 각 세대의 점유관계가 개별적인 명도·인수 문제로 이어질 수 있습니다.
• 환금성. 단독·다가구주택과 토지를 함께 취득하는 구조이므로 일반 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 토지 가치, 건물 상태, 임차관계, 정비사업 및 도시계획상 제한을 종합적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 차영숙·차혜원. 임대차계약 존재 여부, 각자의 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 전입 및 점유 유지 여부를 확인하세요. 두 사람의 관계와 중복 점유·임대차 가능성도 원본 조사로 구분해야 합니다.
• 매수인 인수금 재산정. 확인된 선순위 보증금 중 실제 배당받지 못하고 매수인에게 승계되는 금액을 낙찰가격에 더해 실질취득비용을 산출하세요. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 추가 유찰이 곧바로 실질취득비용 감소를 의미하지 않습니다.
• 서울주택도시공사 임차권. 2층 54.78㎡ 전부에 대한 보증금 100,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요. 배당순위·실제 배당 및 인도관계를 함께 점검해야 합니다.
• 매각 범위. 건물과 토지는 일괄매각입니다. 건축물대장상 용도·면적, 각 층의 현황 및 토지·건물의 권리관계를 대조하세요.
• 배당 재검토. 계산상 소유자 잔여액 264,677,386원을 확정 배당으로 취급하지 마세요. 미확정 임차권리, 세금 및 법정 우선변제채권의 존재에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 명도 범위. 3세대가 이용하는 건물로 조사된 만큼 지층·1층·2층의 실제 점유자와 인도 범위를 각각 확인해야 합니다.
• 도시계획 확인. 정비사업 관련 규제, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가 관련 사항을 최신 공적 서류로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 현재의 실제 거래가격, 토지 가치, 건물 상태 및 확정된 인수채무를 반영한 후 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인원과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가 41%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금

이 물건은 감정가 1,029,885,380원에서 최저가 421,841,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 감정가 대비 하락폭만으로 실질적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

말소기준인 은평신용협동조합 근저당권 이후의 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 차영숙·차혜원의 전입은 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 실제 임대차관계와 대항력, 보증금 승계 여부가 확정되지 않는 한 매수인이 부담할 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

서울주택도시공사의 후순위 임차권은 보증금 100,000,000원으로 확인되지만, 그 사실이 다른 선순위 점유자들의 인수위험까지 제거하는 것은 아닙니다. 예상배당표의 계산상 인수액 0원에도 불구하고 권리분석은 완료된 상태가 아닙니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 점유관계와 보증금의 확정입니다. 입찰가격과 실제 취득비용을 분리해 분석하고, 모든 선순위 인수위험을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 선순위 보증금 미상·4회 유찰·복수 세대 점유와 시세 검증의 불확실성이 중첩된 고위험 검토 대상으로 분류합니다.