서울서부지방법원 2025타경52171. 은평구 역촌동 아트빌하우스 5층 503호, 전용 48.28㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력이 있는 임차권입니다. 강민희는 임대차계약일 2021.10.21, 확정일자 2021.11.16, 전입·점유개시 2021.11.30이며 보증금은 280,000,000원입니다. 자료상 말소기준으로 제시된 2025.11.10 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 강민희 관련 미배당액은 계산상 남더라도 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 45-19 아트빌하우스 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.28㎡ · 지상 5층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오현탁 (2021.12.20. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 143,872,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 ‘조건부 포기’가 결론을 바꾼다
과거 하나은행·우리은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 자료상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.10 강제경매개시결정입니다. 임차인 강민희의 전입·점유개시일 2021.11.30은 그보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 관계인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민희 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 | 실질 0원 |
| 시보증 | 별도 합산 없음 | 별도 판정 아님 | 승계 신고 | 보증기관 대위·승계 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라 강민희 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 또한 매각조건의 포기는 강민희 및 그 임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 것으로, 이 사건 자료에서 그 밖의 별도 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.43872억, 최근 거래 2.29억
아트빌하우스는 총 12세대이며, 대상 면적은 48.28㎡입니다. 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균 246,333,333원에는 2021.12의 280,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 44.9㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2023.09 | 48.18㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 48.28㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 229,000,000원 |
현재 최저가 143,872,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 229,000,000원의 62.8%입니다. 확약 조건으로 실질 인수가 0원이라면 실질취득도 143,872,000원이므로 최근 확인 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 평균은 거래가 1건뿐이고, 최근 가격은 이전 거래군 대비 10.2% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 246,333,333원 대비 할인폭만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,814,208원 |
| 1. 임차인 강민희 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 141,057,792원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 138,942,208원입니다. 일반 대항력 인수형이라면 매수인이 이를 부담할 수 있으나, 본 사건은 매각물건명세서상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근이며, 주위는 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·난방·소방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 서측 약 7~8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,026,000원/㎡이며, 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아트빌하우스는 12세대이며, 확인 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -10.2%로 약세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 투자판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 크게 의존합니다. 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 중복합산 금지. 실제 임차인은 강민희 1명이며, 시보증은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 280,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 246,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 229,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군 대비 10.2% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 향후 시세가 그대로 유지된다고 가정하지 마세요.
- 3회 유찰의 의미. 현재 가격은 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 평균 유찰 횟수 3.0회와 낙찰률 0.0%는 매수층이 제한적일 수 있음을 시사합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 대상과 입찰·취득 후 절차를 실제 취득 주체 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 매각조건이 실질을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 143,872,000원에서 배당 후 138,942,208원이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 이런 구조라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 쉽게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각조건이 명시돼 있어, 강민희 관련 실질 인수는 0원으로 달라집니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 143,872,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 229,000,000원의 62.8%입니다. 가격 할인은 분명합니다. 반면 12세대 다세대, 3회 유찰, 최근 가격 추세 -10.2%, 최근 12개월 거래 1건이라는 요소는 환금성에 불리합니다. 권리의 핵심 조건은 유리하지만, 낮은 가격만 보고 등급을 높이기보다 매각조건 확인과 환금성 검증을 함께 해야 하는 물건입니다.
