서울서부지방법원 2025타경52195. 서울 은평구 응암동의 5층 다세대주택 502호입니다. 감정가는 313,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 160,256,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 크지만, 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 임차보증금을 봐야 합니다. 임차인 이나현은 2023.06.23. 전입·점유했고, 말소기준인 인천강화옹진축산업협동조합 근저당은 2023.11.20. 설정됐습니다. 따라서 원래 구조에서는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

보증금은 196,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 배당표대로라면 집행비용 3,043,584원을 제외한 157,212,416원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 38,787,584원은 매수인 인수 영역이 됩니다. 하지만 2026.05.12. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 해당 임차보증금에 한해 실질 인수를 0원으로 바꾸는 핵심 자료입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 있다

임차인 이나현은 임대차계약일 2023.05.06., 확정일자 2023.05.08., 전입·점유 2023.06.23.로, 2023.11.20. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 196,000,000원이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 가진 구조입니다. 2024.02.23.에는 주택임차권등기도 마쳤습니다.

말소기준 이후의 서울경기양돈축산업협동조합 가압류 227,982,647원, 서울신용보증재단 가압류 9,451,855원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당 자체도 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득 1.60억 vs 실거래 2.90~3.00억

다원하이빌 전용 59.89㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2021.09. 2층 290,000,000원, 2023.11. 3층 300,000,000원이며, 전체 평균은 295,000,000원입니다. 표시된 최근 시세 기준값은 300,000,000원, 최신 거래도 2023.11. 300,000,000원입니다.

현재 최저가 160,256,000원은 표시된 최근 시세 300,000,000원의 53.4%입니다. 확약이 유효하게 적용돼 실질 인수가 0원이므로 실질취득도 160,256,000원으로 같습니다. 최근과 이전 거래 비교 지표는 +3.4%로, 제공된 거래 지표상 하락 추세는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,256,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미회수액은 38,787,584원이지만, 2026.05.12. 확약에 따라 이나현 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약이 없다면 이 부족분이 인수 영역이 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득비용이 보증금 부근에서 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건도 확약이 없었다면 그 구조입니다. 다만 이나현 임차보증금에 대해서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어, 확약을 적용하면 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 응암동 신진과학기술고등학교 북측 인근이며, 주위에 근린생활시설·주상용부동산·다세대주택·아파트가 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남측으로 약 3m 내외 도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 냉난방·위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 규모·거래. 다원하이빌은 총 8세대, 2008.01.17. 준공이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 주택임차권 등기가 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 이나현 보증금 196,000,000원 전부인지 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 전액 배당되지 않아도 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각 후 이행되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
• 배당구조 확인. 현재 배당 계산상 이나현에게 157,212,416원이 배당되고 38,787,584원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 금액이 인수 위험입니다.
• 실거래 표본 한계. 동일 면적 확인 거래가 2건이므로 290,000,000원~300,000,000원의 가격대만으로 개별 호수의 실제 매각가치를 단정하지 말고 상태·층·도로조건을 함께 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 사유 점검. 감정가의 51.2%까지 내려온 만큼 권리 이외의 내부 상태, 점유·명도, 관리 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”

이 사건의 출발점은 명확합니다. 이나현의 전입·점유가 2023.06.23.로 말소기준권리 2023.11.20.보다 앞서고 보증금도 196,000,000원이라, 원래는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 160,256,000원에서 배당만 계산하면 미회수 보증금 38,787,584원이 남습니다.

하지만 2026.05.12. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 그 확약을 적용하면 이 임차보증금의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 160,256,000원입니다. 표시된 최근 시세 300,000,000원의 53.4% 수준으로 가격 차이는 큽니다.

다만 3회 유찰된 8세대 다세대이고 동일 면적 실거래가 2건뿐이라는 점, 그리고 권리 안전성이 확약서의 효력·적용범위·말소 이행에 달려 있다는 점은 분리해서 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮은가”보다 확약이 실제로 매수인 인수를 0원으로 확정시키는지를 원본으로 확인하는 데 있습니다.