서울서부지방법원 2025타경52195. 서울 은평구 응암동 다원하이빌 5층 502호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 임차인 이나현입니다. 임대차계약일은 2023.05.06, 확정일자는 2023.05.08, 전입·점유개시는 2023.06.23이고 보증금은 196,000,000원입니다. 말소기준권리인 인천강화옹진축산업협동조합 근저당의 설정일 2023.11.20보다 전입이 빠르므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다.
다만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 주택도시보증공사가 2026.05.12 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이나현 관련 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 현재 회차에서는 배당으로 보증금 196,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 확약 적용 전후 모두 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 110-16 응암동다세대주택 502호 · 서울특별시 은평구 은평로6길 5-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 구분건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 신미숙 · 2015.03.26 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 200,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,833,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이나현 | 전유부분 전부 | 196,000,000원 | 2023.06.23 / 2023.05.08 | 대항력 有 우선변제 확약으로 인수 0 |
실제 임차인은 이나현 1명입니다. 임차권등기는 2024.02.23에 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일 2023.05.06, 전입·점유개시 2023.06.23, 확정일자 2023.05.08이 기재돼 있습니다. 따라서 본래 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 2026.05.12 제출된 확약에 따라 이 임차인에 관한 대항력 인수는 실질 0원입니다.
말소기준권리는 2023.11.20 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권입니다. 이후 서울경기양돈축산업협동조합의 가압류 227,982,647원, 서울신용보증재단 가압류 9,451,855원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
다원하이빌은 총 8세대, 사용승인일은 2008.01.17이며, 비교 면적은 전용 59.89㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2021.09 290,000,000원, 2023.11 300,000,000원입니다. 최근12개월 평균은 300,000,000원, 최신 거래 역시 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 59.89㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 59.89㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.89㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 200,320,000원은 최근12개월 평균 300,000,000원의 66.8%입니다. 전체 실거래 평균 295,000,000원과 비교해도 현재 회차 가격은 낮습니다. 최근 거래 대비 이전 거래의 흐름은 3.4%로 플러스이므로 제공된 지표상 하락 추세로 보기도 어렵습니다. 확약 적용 후 실질취득도 200,320,000원이어서 가격 비교 기준이 그대로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,480원 |
| 1. 임차인 이나현 보증금 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 144,000,000원 | 715,520원 |
| 3. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 227,982,647원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,451,855원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,833,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,604,480원과 임차보증금 196,000,000원을 배당한 뒤 근저당권자에게 715,520원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 604,267,706원, 채권자 배당액은 715,520원, 미배당은 603,552,186원입니다. 매수인의 실질 인수액은 확약 적용으로 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신진과학기술고등학교 북측 인근이며, 주위에 근린생활시설·주상용부동산·다세대주택·아파트가 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남측으로 노폭 약 3m 내외 도로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 구분건물의 5층 502호이며, 냉난방·위생 및 급배수·도시가스·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 232.1㎡, 공시지가 4,277,000원/㎡, 평지·세로장방 형태이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 다원하이빌은 8세대 규모이며 확인된 동일면적 실거래는 290,000,000원과 300,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약속이 현재 매각조건에도 유지되는지 확인합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 200,320,000원에 실질 인수 0원이므로 실질취득도 200,320,000원입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 임차인 보증금 196,000,000원이 우선 배당되고 말소기준 근저당은 715,520원만 배당되는 구조입니다.
- 유찰 시 확약 효과 유지. 회차별 기계적 계산상 미배당 임차보증금이 생겨도, 해당 확약이 유효하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 원본 대조. 최근12개월 평균과 최신 거래는 300,000,000원이며 현재 최저가는 그 66.8%입니다. 해당 호수의 상태와 거래조건은 별도로 확인합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 제한은 관할 기관에서 적용 여부를 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건의 핵심은 임차인의 존재 자체보다 확약입니다. 이나현은 말소기준권리보다 앞선 전입과 점유를 갖춰 원래 대항력이 있지만, 주택도시보증공사가 2026.05.12 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격도 감정가 313,000,000원에서 2회 유찰돼 200,320,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 66.8%입니다. 제공된 거래 추세도 3.4%로 플러스입니다. 결론적으로 이 물건은 대항력 임차인이라는 표면적 위험은 확약으로 해소됐고, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮아진 유형입니다. 다만 판단의 전제인 확약서 원문과 매각조건의 일치 여부는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
