서울서부지방법원 2025타경52201. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 203호입니다. 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션으로, 2023.04.20. 매매를 원인으로 690,000,000원에 취득했고 2023.04.28. 소유권이전과 동시에 부평농업협동조합 앞으로 채권최고액 456,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.10.15. 사단법인 국가안보전략연구원의 가압류 124,910,580원, 2025.11.04. 국의 압류, 2025.11.13. 부평농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.20. 신용보증기금의 가압류 680,000,000원이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52201 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 (2023.04.20. 매매, 거래가액 690,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 807,000,000원 / 413,184,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 371,640,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.04.28. 설정된 부평농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 현재 배당모형에서는 최저가 413,184,000원을 매각가로 놓았을 때 집행비용 6,531,840원을 제외한 406,652,160원이 이 근저당권에 배당되고, 뒤 순위 가압류 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 배당 부족액은 854,258,420원으로 계산되지만, 이 부족액은 매수인 인수액과 같은 의미가 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재우 | 203호 | 주거 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최재우의 전입일은 2023.08.17.로 말소기준권리인 2023.04.28. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 대항력에 따라 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 현재 배당모형에도 임차인 배당액은 포함돼 있지 않습니다.
③ 가격 구조 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건은 감정가 807,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 413,184,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 51.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 413,184,000원입니다.
다만 이 물건의 실제 이용상태는 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설입니다. 토지 역시 교육연구및복지시설 (노인복지시설)·근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 일반 주거용 부동산처럼 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 3회 유찰 자체도 수요와 환금성을 다시 확인해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 51.2% | 413,184,000원 | 406,652,160원 | 854,258,420원 | 충족 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 330,547,200원 | 325,119,539원 | 935,791,041원 | 미충족 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 264,437,760원 | 259,935,631원 | 1,000,974,949원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 413,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,531,840원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 456,000,000원 | 406,652,160원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권총액 1,260,910,580원 중 406,652,160원이 배당되고, 854,258,420원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하고, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며, 토지는 교육연구및복지시설(노인복지시설)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 가능 범위와 향후 활용 계획을 먼저 맞춰야 합니다.
- 임차인 점유. 최재우는 대항력은 없지만 203호 주거 점유가 확인됩니다. 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당기록과 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 854,258,420원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 모형상 매수인 인수는 0원입니다.
- 3회 유찰의 의미. 최저가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌다는 점보다, 이미 3회 유찰된 특수용도 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다.
- 조세·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 입찰 전 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 환금성은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.04.28. 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 뒤인 2023.08.17. 전입자라 대항력이 없고, 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 807,000,000원에서 3회 유찰돼 413,184,000원까지 내려왔어도, 이 물건은 공부상·현황상 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용 부동산의 가격감각을 그대로 대입하기보다는 용도 적합성, 실제 수요층, 명도와 재이용 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 3회 유찰된 특수용도 물건의 환금성 리스크 때문에 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
