서울서부지방법원 2025타경52201. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 203호입니다. 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션으로, 2023.04.20. 매매를 원인으로 2023.04.28. 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 690,000,000원입니다. 같은 날 부평농업협동조합이 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.10.15. 사단법인 국가안보전략연구원의 가압류, 2025.11.04. 국의 압류, 2025.11.13. 부평농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.20. 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52201 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구및복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 · 거래가액 690,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 807,000,000원 / 330,547,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 371,640,266원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준점은 2023.04.28. 부평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고, 채무자는 주식회사하이터치솔루션입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 집행비용 5,427,658원을 제외한 325,119,342원이 이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재우 | 203호 · 주거 | 2023.08.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최재우의 전입일은 2023.08.17.로 말소기준권리인 2023.04.28.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인되며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 — 41%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 807,000,000원, 현재 최저매각가는 330,547,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 41%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 264,437,600원, 6회 유찰 시 211,550,080원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 330,547,000원 | 325,119,342원 | 935,791,238원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 33% | 264,437,600원 | 259,935,474원 | 1,000,975,106원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 26% | 211,550,080원 | 207,788,379원 | 1,053,122,201원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 용도·인근 실거래를 비교할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 현재 이용상태가 교육연구및복지시설이라는 점과 4회 유찰 사실을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,427,658원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 456,000,000원 | 325,119,342원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,260,910,580원 중 채권자 배당액은 325,119,342원, 미배당은 935,791,238원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 은평구청 북동측 인근에 위치하며 주위에는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공부상 교육연구및복지시설로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 교육연구및복지시설(노인복지시설), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내용이 있습니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건의 용도 표시는 기타이고, 감정 이용상태는 교육연구및복지시설입니다. 실제 사용·허용 용도를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 최재우는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 확인. 최저가는 330,547,000원이지만 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오의 최저가는 264,437,600원과 211,550,080원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단의 핵심은 용도와 가격 검증
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.04.28. 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최재우 역시 2023.08.17. 전입으로 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 807,000,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 330,547,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 실거래 시세가 없고, 대상은 공부상·현황상 교육연구및복지시설입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 용도의 적합성, 임차인의 보증금·확정일자, 실제 시장가격과 환금성을 입찰 전에 별도로 확인하는 데 있습니다.
