서울서부지방법원 2025타경52214. 마포구 성산동 ‘슈펜하임’ 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 390,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 249,600,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균 381,500,000원의 65.4%라 매력적으로 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권등기와 명세서 조건입니다.
권용진 임차인은 전입 2022.02.11, 확정일자 2021.12.27, 보증금 380,000,000원의 주택임차권등기를 갖고 있습니다. 말소기준은 2025.01.02 국 압류이므로, 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 이 사건은 명세서 비고에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 원본과 동일하게 유효하게 이행되는 경우, 이 임차인의 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 81-29 슈펜하임 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 23.45㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 내 4층 401호 |
| 소유자 | 우상훈 (2023.06.09. 거래가 383,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 249,600,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 해소
이 물건의 말소기준은 2025.01.02 국 압류입니다. 그 뒤의 마포구 압류, 강제경매개시결정, 동작구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 권용진의 주택임차권등기는 2024.05.20에 등기되어 말소기준보다 빠릅니다. 그래서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득가가 보증금 380,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 금액 중복합산 금지
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용진 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.02.11 확정 2021.12.27 | 380,000,000원 | 2024.05.20 | 대항력 있음 우선변제 실제 임차인 |
임차인 데이터상 실제 임차인은 권용진 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 명세서 비고의 임차권승계인으로 나타나지만, 별도의 실제 임차인으로 보아 보증금 380,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에야 가격 메리트가 생긴다
슈펜하임은 12세대, 사용승인일 2016.08.16인 소규모 다세대입니다. 동일 면적 23.45㎡의 실거래 표본은 2건이며, 평균은 381,500,000원입니다. 현재 최저가 249,600,000원은 이 평균의 65.4%입니다. 다만 이 65.4%는 명세서상 포기·말소 조건으로 인수액이 실질 0원*일 때의 비교입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 23.45㎡ | 4 | 383,000,000원 |
| 2022.03 | 23.45㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 381,500,000원 |
감정가 390,000,000원은 실거래 최고 383,000,000원보다 높습니다. 반면 현재 최저가는 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 결론은 어디까지나 임차권 말소와 잔액 포기 조건이 정상 이행되는 경우입니다. 확약이 없다면 이 물건은 “낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는” 선순위 임차권 구조라, 최저가 할인만으로 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 권용진 보증금 | 380,000,000원 | 245,305,600원 | 부족분 134,694,400원 · 명세서 조건 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 위 표는 데이터상 배당 시뮬레이션이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 착시 — 유찰될수록 미배당은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 249,600,000원 | 134,694,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 199,680,000원 | 183,915,520원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 159,744,000원 | 223,292,416원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은, 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 380,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 유찰 자체가 아니라 포기·말소 조건으로 인수가 실질 0원*이 되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 도시가스 개별난방설비, CCTV 등이 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반은 등고평탄한 사다리형 토지이고, 북동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 슈펜하임은 12세대 소규모 단지이며, 데이터상 동일 면적 실거래는 2건입니다. 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원본 확인. “잔액 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소 조건” 문구가 현재 매각물건명세서에 그대로 있는지 확인하세요.
- 인수액 구분. 배당표상 룰상 미배당은 134,694,400원입니다. 다만 해당 임차인에 대해서는 조건부로 실질 0원* 처리한다는 점을 분리해서 보세요.
- 보증기관 중복 주의. 주택도시보증공사는 신청채권자·임차권승계인으로 등장하지만, 실제 임차인 수와 보증금 합산은 권용진 1명·380,000,000원 기준입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 실제 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 물건이고 실거래 표본이 2건입니다. 단순 평균보다 개별 호실 상태, 도로 접면, 층, 임차권 말소 진행 여부를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 배당요구, 세금 압류 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘조건’이 먼저다
성산동 슈펜하임 401호는 감정가 390,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 249,600,000원까지 내려왔습니다. 확약 조건을 반영하면 실질취득은 실거래 평균 381,500,000원의 65.4%라 가격 메리트가 분명합니다. 하지만 이 물건은 선순위 주택임차권등기 보증금 380,000,000원이 있는 사건입니다. 포기·말소 조건이 없었다면 최저가 하락분 상당이 미배당 인수로 되돌아오는 구조입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 명세서상 포기·말소 조건이 확인되면 조건부 매력, 확인되지 않으면 대항력 인수형 고위험 물건입니다.
