서울서부지방법원 2025타경52234. 서대문구 연희동 ‘연희웨스트팰리스’ 3층 306호로, 공부상 용도는 아파트(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 13.12㎡이고 건물은 지하 1층·지상 15층 규모, 사용승인일은 2014.03.12.입니다. 현재 소유자는 임진우이며 2021.05.07. 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 단순히 “감정가 1.37억이 두 번 유찰돼 8,768만원까지 내려왔다”만 보면 안 됩니다. 핵심은 2023년에 등기된 지세희의 165,000,000원 주택임차권입니다. 전입일 2021.02.04., 확정일자 2020.12.07.로 말소기준인 2024.04.23. 압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력이 있습니다. 기계적인 배당계산에서는 79,298,240원이 미배당돼 매수인에게 넘어가지만, 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 대항력 포기 문구가 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 제3층 제306호 · 연희로5길 54-11 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 13.12㎡ · 지하1층·지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 임진우 (2021.05.07. 거래가액 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 87,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기
말소기준권리는 2024.04.23. 서대문구 압류입니다. 그보다 앞선 2023.04.17. 지세희의 주택임차권은 임차보증금 165,000,000원, 전입 2021.02.04., 점유개시 2021.01.16., 확정일자 2020.12.07.로 등기돼 있습니다. 따라서 등기순위만 보면 매수인 인수 대상인 선순위 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지세희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 임차인 없음 |
실제 임차인 표기는 지세희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전:임차인 지세희)”라고 기재돼 있고, 2026.04.23.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용이 확인됩니다.
* 기계 배당계산상 인수액은 79,298,240원입니다. 실질 0원 판단은 2026.04.23. 주택도시보증공사의 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기” 문구를 반영한 것입니다. 제공된 문구에는 임차권등기 말소 처리까지 완결된 내용이 나타나지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서 원문과 임차권등기 처리 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 8,768만원이 기준
연희웨스트팰리스 전용 13.12㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 129,208,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 4건 평균 129,625,000원과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래는 2025.08. 2층 123,500,000원이며 최근 거래 흐름은 과거보다 0.5% 높은 수준입니다. 하락 추세로 볼 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 13.12㎡ | 2 | 123,500,000원 |
| 2025.08 | 13.12㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 13.12㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2025.02 | 13.12㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2024.04 | 13.12㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 13.12㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 2023.10 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2023.09 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2023.08 | 13.12㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2023.03 | 13.12㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.12 | 13.12㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.12㎡ | 4건 | 129,625,000원 |
확약을 반영한 실질취득 기준은 87,680,000원으로 최근 12개월 평균의 67.6%입니다. 최신 거래 123,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 대항력 포기 효력이 그대로 유지된다는 전제에서는 가격 메리트가 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,240원 |
| 1. 임차인 지세희 보증금 | 165,000,000원 | 85,701,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계 배당표상 지세희 보증금 미배당액은 79,298,240원입니다. 아래 배당 차트는 이 원자료의 배당금액을 그대로 표시합니다. 실질 인수 판단은 별도로 2026.04.23. 대항력 포기 문구를 반영해 0원*으로 봅니다.
④ 유찰이 더돼도 ‘보증금 고정’인가
확약을 적용하지 않는 원칙적 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차는 매각가 87,680,000원에 인수 79,298,240원, 3회 유찰 시 매각가 70,144,000원에 인수 96,518,592원, 4회 유찰 시 매각가 56,115,200원에 인수 110,294,874원으로 계산돼 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 임차보증금 165,000,000원 부근에서 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 기계상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 79,298,240원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 · 51% | 70,144,000원 | 96,518,592원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 · 41% | 56,115,200원 | 110,294,874원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 토지 현황도 아파트(도시형생활주택) 건부지입니다. 전용면적은 13.12㎡이고 총 89세대입니다.
- 입지. 서연중학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층, 사용승인 2014.03.12.이며 도시가스 개별난방·급배수·승강기 설비가 탐문됐습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고 출입문에는 단전·단수 시행안내문이 부착돼 있었습니다. 내부 설비 정상작동 여부도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 4,249,000원/㎡이며 토지는 평지의 부정형, 지목은 대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 원문 확인. 2026.04.23. 주택도시보증공사의 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기” 문구를 매각물건명세서 원문에서 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 지세희의 을구 4번 주택임차권이 등기돼 있으므로 대항력 포기와 별개로 등기 말소 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 두 가격 시나리오 구분. 확약 반영 시 실질취득은 87,680,000원, 미반영 시 현재 배당추정 단순합은 166,978,240원입니다. 두 경우의 수를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 129,625,000원과 최신 거래 123,500,000원을 중심으로 판단해야 하며 전체 평균 129,208,333원만으로 가격 가점을 주지 않습니다.
- 내부·설비 확인. 폐문부재로 내부와 설비 작동 상태가 확인되지 않았고 단전·단수 안내문도 부착돼 있었습니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 응찰 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,768만원짜리 물건”인지 먼저 확인해야 한다
표면적으로는 감정가 137,000,000원이 2회 유찰돼 87,680,000원까지 내려온 도시형생활주택입니다. 최근 12개월 평균 129,625,000원과 비교하면 가격만으로는 상당한 할인 구간입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격표가 아니라 165,000,000원 선순위 임차권과 2026.04.23. 주택도시보증공사의 대항력 포기 문구입니다.
그 문구를 정확도 규칙대로 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 87,680,000원이 그대로 실질취득 기준이 됩니다. 반대로 포기 효력을 적용하지 않으면 현재 회차 기계상 인수액 79,298,240원이 붙어 총부담이 166,978,240원으로 올라갑니다. 즉 이 물건은 확약 확인이 끝나야 비로소 가격 메리트가 살아나는 사건입니다. 권리 원문 확인이 끝났다는 전제에서는 가격은 매력적이지만, 내부 미확인·단전 및 단수 안내, 전용 13.12㎡ 도시형생활주택이라는 환금성 요소까지 함께 감안해야 합니다.
