서울서부지방법원 2025타경52235. 서대문구 홍은동 ‘디에이원파크’ 11층 1101호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔이고, 감정요항상 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제11층 제1101호입니다. 소유자는 박진수 씨이고, 2020년 2월 17일 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 270,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
표면상 최저가는 감정가의 80%인 225,600,000원입니다. 하지만 이 물건을 “최저가가 실거래 평균보다 낮으니 싸다”라고 보면 안 됩니다. 조예은 임차인의 전입일은 2022.03.07, 확정일자는 2022.02.04, 임차권등기 접수일은 2024.03.08입니다. 대항력과 우선변제권이 함께 잡히는 구조라, 확약이 없다면 매수인이 배당받지 못한 보증금 잔액을 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태: 오피스텔임 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 박진수 (2020.02.17. 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로만 가벼워진다
권리 흐름에서 가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 조예은 임차인은 전유부분 전부를 대상으로 보증금 270,000,000원의 임차권등기를 갖고 있고, 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 있어 데이터상 대항력 있음으로 표시됩니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
임차인 데이터상 실제 임차인은 조예은 1명입니다. 비고에는 주택도시보증공사가 “주택임차권승계인”으로 함께 언급되지만, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조예은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 전입 2022.03.07 확정 2022.02.04 | 2024.03.08 | 대항력 우선변제 HUG 비고 |
확약이 없다고 가정하면 현재 회차에서 조예은 임차인의 배당 부족분은 48,358,400원입니다. 확약 조건 이행 시 이 금액은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 물건은 대항력 임차권 구조이므로 시세 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 매수인 실질취득가입니다. 확약 조건이 이행되면 실질취득은 225,600,000원이고, 디에이원파크 최근 실거래 평균 280,500,000원의 80.4%입니다. 반대로 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액 48,358,400원이 붙어, 최저가만 보고 판단한 결론과 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 280,500,000원 |
단, 실거래 표본은 2건이고 면적은 25.44㎡로, 데이터상 대상면적 32.09㎡와 면적 매칭은 false입니다. 따라서 평균가 280,500,000원은 참고 시세로 보되, 개별 호실 면적·층·상태 차이를 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 조예은 보증금 | 270,000,000원 | 221,641,600원 | 부족분 48,358,400원 · 확약 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 5,160,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서 조예은 임차권의 룰상 미배당 잔액은 48,358,400원입니다. 다만 비고의 포기·말소 조건이 이행되면 그 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 회차별 핵심 — 유찰돼도 본질은 ‘보증금·확약’
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 225,600,000원 | 48,358,400원 | 0원 | 확약 이행 시 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 180,480,000원 | 92,846,720원 | 0원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 144,384,000원 | 128,437,376원 | 0원 | 확약 없으면 총액 착시 확대 |
회차가 내려가도 “낙찰가만” 낮아지는 것이 아닙니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 그래서 이 물건의 가격 판단은 현재 최저가가 아니라 확약 이행 여부를 반영한 실질취득으로 고정해 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재, 명지전문대학 남측 인근에 위치하는 오피스텔입니다. 주위는 아파트, 다세대, 학교 등이 분포하고 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물·설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
- 환금성. 디에이원파크는 12세대, 사용승인일 2019.10.07의 소규모 오피스텔입니다. 데이터상 경매물건 평균 유찰은 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 확인. 신목신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원과 2019.12.23 일부포기·말소 이력의 범위를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가 산정. 확약 이행 기준 실질취득은 225,600,000원*입니다. 확약이 무너지면 현재 회차에서도 룰상 48,358,400원의 미배당 인수 문제가 생깁니다.
- 면적 불일치 보정. 최근 실거래 표본은 25.44㎡이고 대상면적 32.09㎡와 면적 매칭이 false입니다. 평균 280,500,000원은 그대로 목표가가 아니라 보정 기준입니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 12세대, 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0% 데이터가 있어 매도·임대 수요 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 등기부, 배당요구종기, 관리비·당해세 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “조건부로 성립한다”
이 사건은 단순 저가 오피스텔이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 조예은 임차권이고, 보증금 270,000,000원은 현재 최저가 225,600,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득 착시가 생깁니다. 다만 비고상 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 그래서 이 물건은 확약 이행이 확인될 때만 실질취득 225,600,000원, 실거래 평균 대비 80.4%라는 가격 논리가 성립합니다. 결론은 권리 무사통과가 아니라 조건부 접근입니다.
