부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52249 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 50.27㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

281,946,990원 2억 8,194만 감정가 377,000,000원

감정가의 74% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 241,280,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,412만원

최저가의 10% · 24,128,000원

실거래 대비

▼ 7.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.03억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 3.7억 구조지만 확약으로 실질 인수 0원, 현재 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮음

가격 최저가 241,280,000원 = 최근 12개월 평균 283,800,000원의 85.0%
자금 입찰보증금 기준 24,128,000원 · 확약 반영 인수액 0원
리스크 임차권등기 및 대항력 임차인 존재, 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차보증금 370,000,000원이 확인되는 물건이지만, 매각물건명세서 조건상 임차권등기 말소 및 잔액 반환청구권 포기 확약으로 실질 인수액은 0원 처리됩니다. 다만 확약 조건 이행 여부 확인이 입찰의 핵심입니다.

감정가 / 최저가

377,000,000원

현재 2회 유찰

실질취득

241,280,000원

확약 반영 인수 0원

인수 위험

확인 필요

임차권 확약 조건

핵심지표

85.0%

최근 거래 대비 최저가

서울서부지방법원 2025타경52249. 은평구 역촌동 다올시티 씨동 403호 다세대입니다. 권리 구조의 핵심은 을구 임차권등기입니다. 정성훈 임차인은 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인되며 보증금은 370,000,000원입니다.

통상 이런 구조에서는 낙찰가보다 미배당 보증금이 크면 매수인이 보증금 상당액을 부담할 수 있습니다. 그러나 본건은 매각물건명세서 비고 조건에 따라 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52249
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 25-128 다올시티 씨동 4층403호
용도 / 이용상태	다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 이용
소유자	김복이
감정가 / 최저가	377,000,000원 / 241,280,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권 확약이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 조건 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정성훈	370,000,000원	有	有	확약 조건 인수 0원

⚠️ 확약 적용 범위 정성훈 임차인에 대해서만 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용됩니다. 낙찰 전 매각조건과 확약 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

다올시티(B,C동) 동일 면적 기준 최근 거래 5건 평균은 283,800,000원입니다. 현재 최저매각가는 241,280,000원으로 최근 12개월 평균 대비 85.0% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.08	50.27㎡	4	370,000,000원
2022.05	46.19㎡	3	280,000,000원
2022.04	46.19㎡	3	272,000,000원
2022.03	47.55㎡	2	247,000,000원
2021.11	46.19㎡	2	250,000,000원

배당분배 (현재 회차)

감정가 vs 실거래

최저가 241,280,000원은 최근 거래 평균 283,800,000원보다 낮습니다.

④ 예상 배당 및 실질취득

항목	금액
집행비용	4,177,920원
임차인 정성훈 우선변제	237,102,080원
매수인 인수(확약 전)	132,897,920원
확약 반영 실질 인수	0원

✅ 권리 관점 대항력 임차인이 존재하지만 확약 조건으로 해당 임차인의 보증금 인수 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 권리분석의 핵심은 확약 문구 확인입니다.

⛔ 주의 관점 임차권등기와 대항력 있는 보증금 구조가 존재했던 물건이므로, 확약 조건이 변경되거나 확인되지 않는 경우 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건을 원본 매각물건명세서에서 확인하세요.
임차인 구조 확인. 정성훈 임차인은 대항력·우선변제권이 확인되는 임차인입니다.
가격 검토. 최저가는 최근 거래 평균 283,800,000원 대비 85.0% 수준입니다.
환금성 검토. 20세대 규모 다세대이며 거래 표본이 많지 않아 개별 수요 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약을 믿되, 조건을 확인하라”

이 물건의 본질은 단순한 권리 깨끗형이 아닙니다. 대항력 있는 370,000,000원 임차보증금이라는 큰 위험요소가 있었지만, 매각 조건상 확약으로 인수 부담이 제거되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 검토 여지가 있습니다. 다만 최종 판단은 확약 조건과 임차권 말소 절차 확인 이후에 해야 합니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 해소되지만, 임차권 구조 확인이 핵심 — 은평 다올시티 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 조건 확인

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 예상 배당 및 실질취득

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약을 믿되, 조건을 확인하라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-31	유찰	3억 7,700만원
2	2026-05-26	유찰	3억 160만원
3	2026-06-30	대기	2억 4,128만원