서울서부지방법원 2025타경52254. 서울 은평구 녹번동 133-6 소재 건물과 토지에 관한 경매입니다. 물건은 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 연와조 세멘와즙 구조이며 토지는 제2종일반주거지역에 위치합니다.

소유관계부터 일반적인 단독 소유 부동산과 다릅니다. 등기상 공유자는 조명숙(7분의 3), 이상훈(7분의 2), 이종훈(7분의 2)입니다. 이번 경매는 조명숙·이상훈 지분을 대상으로 진행되는 지분매각이므로, 낙찰자가 해당 지분을 취득하더라도 이종훈의 지분까지 자동으로 취득하는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·공유자 우선매수신고 1회 행사가 명시되어 있습니다.

권리 측면에서는 2022년 11월 3일 설정된 씨피크라우드대부주식회사의 근저당권(채권최고액 450,000,000원)이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 이후 주식회사한강자산관리대부로 이전됐으며, 말소기준 이후 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공유지분 취득에 따른 사용·수익 및 정리 문제는 등기상 금전 인수액과 구별해야 합니다.

물건 개요

토지면적 253.0㎡는 필지 전체의 현황이며, 경매로 필지 전체의 소유권을 취득한다는 의미가 아닙니다. 매각 대상은 명세서상 조명숙·이상훈의 공유지분입니다.

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 공유지분은 별개

현재 유효한 말소기준권리는 을구 9번 근저당권입니다. 원래 근저당권자는 씨피크라우드대부주식회사이며, 2024년 3월 22일 주식회사한강자산관리대부로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 해당 근저당권에는 전성호 명의의 근저당권부채권 질권도 설정되어 있으므로, 입찰 전 채권 이전·질권 및 배당관계를 함께 확인해야 합니다.

기존의 대성파이낸스대부주식회사·장미란·주식회사위드에셋자산관리대부 관련 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 한강자산관리대부 가압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 41%, 그러나 할인율만으로는 부족

감정가 1,625,154,520원에서 네 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 665,663,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 가격은 40.96%입니다.

그러나 이 수치를 일반적인 단독 소유 주택의 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다. 이번 매각은 전체 부동산이 아닌 공유지분 매각입니다. 낙찰 이후에도 이종훈의 지분 7분의 2가 남고, 공유물의 사용·수익과 장래 처분에 관하여 공유자 사이의 협의 또는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

동일 조건의 최근 실거래 비교가 확보되지 않은 상태이므로 최저가 665,663,000원이 실제 지분가치보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 제시외 건물 포함 범위, 공유지분의 개별 환금성, 점유현황 및 공유관계 정리에 필요한 부담을 별도로 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 665,663,000원 가정)

현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 9,056,630원을 제외한 뒤, 근저당권 관련 450,000,000원과 가압류 60,471,781원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 146,134,589원이며, 예상 미배당액과 매수인 금전 인수액은 각각 0원입니다.

근저당권은 주식회사한강자산관리대부로 이전됐으며 전성호의 근저당권부채권 질권도 등기되어 있습니다. 위 표는 기초 채권 기준의 예시 배당입니다. 근저당권 이전·질권에 따른 실제 배당수령자와 채권관계, 당해세 및 법정 우선배당 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 470,600,548원과 예상배당상 신청채권자 배당액 60,471,781원은 서로 다른 항목이므로, 청구액 전부가 변제된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

회차별 배당 변화

5회 유찰 가정에서는 소유자 잔여액이 14,333,315원으로 감소합니다. 6회 유찰 가정에서는 소유자 잔여액이 0원이 되고 채권자 미배당액이 91,107,704원 발생합니다. 다만 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아니며, 모든 회차의 예상 금전 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 녹번초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·녹번서근린공원 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3·6호선 불광역이 있습니다. 감정평가상 교통시설 환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 연와조 세멘와즙 구조로 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지·일부 타일 마감이며 샷시 창호, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 지목 대, 전체 면적 253.0㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다. 해당 전체 면적을 단독 취득하는 경매는 아닙니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 건축허가·착공제한지역 등에 해당하며 도로에 접합니다. 감정요항표상 정비구역기타도 표시되어 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 관한 2025.08.26~2026.08.25 지정과, 아파트 대상 2025.10.20~2026.12.31 지정이 기재되어 있습니다. 실제 입찰·취득 시 적용되는 허가 대상과 현행 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함되므로 실제 건물의 범위와 이용현황 확인이 중요합니다.
• 환금성. 일반 주택과 달리 공유지분만 취득하는 구조입니다. 입지와 별개로 공유자 간 사용·수익 협의 및 향후 지분 처분에 제약이 있을 수 있어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공유자 우선매수신고. 매각물건명세서상 1회에 한하여 행사 가능한 권리입니다. 외부 최고가 응찰자가 실제 매수인이 되지 못할 가능성을 고려해야 합니다.
• 지분매각 범위. 조명숙 7분의 3과 이상훈 7분의 2가 매각 대상이며, 이종훈의 7분의 2는 남습니다. 건물·토지의 매각 지분을 각각 원본과 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 범위와 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 점유·사용 현황. 임차인이 별도로 확인되지 않았더라도 실제 점유자와 사용관계가 확정된 것은 아닙니다. 현장조사 및 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
• 공유관계 정리. 낙찰 후 잔존 공유자와의 사용·수익 협의, 공유지분 처분 및 공유물분할 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 채권 이전·질권. 을구 9번 근저당권의 이전등기와 전성호 명의 근저당권부채권 질권을 확인하고 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 665,663,000원은 감정가의 약 41%이지만, 지분 자체의 최근 거래·환금성과 공유관계 정리 부담까지 고려해 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 기일·매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인보다 중요한 것은 실제 취득할 권리”

이 물건은 네 차례 유찰되면서 감정가 1,625,154,520원 대비 최저가가 665,663,000원까지 낮아졌습니다. 예상 배당상 매수인이 인수할 금전채무도 0원으로 계산됩니다.

그러나 낙찰자가 취득하는 것은 단독 소유권이 아니라 조명숙·이상훈의 공유지분입니다. 이종훈의 지분이 남고, 공유자의 우선매수신고도 1회 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 외부 응찰자의 취득이 제한될 수 있는 만큼, 일반적인 주택 경매와 다른 접근이 필요합니다.

결론은 가격 메리트 확정보다 권리행사·공유관계 검증이 우선이라는 것입니다. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부와 점유현황, 제시외 건물 및 잔존 공유지분 처리 방안을 검토한 뒤, 실제 취득할 권리의 가치와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.