서울서부지방법원 2025타경52254. 서울 은평구 녹번동 133-6 건물과 토지가 함께 다뤄지는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 소유관계는 이상훈 7분의 2, 이종훈 7분의 2, 조명숙 7분의 3의 공유 구조입니다. 이번 사건의 핵심 말소기준은 2022년 11월 3일 설정된 씨피크라우드대부주식회사 명의 근저당권이며 채권최고액은 450,000,000원입니다.

이 근저당권은 조명숙 지분 전부와 이상훈 지분 전부에 설정됐고, 2024년 3월 19일 확정채권양도를 원인으로 주식회사한강자산관리대부에 이전됐습니다. 이후 국의 압류, 주식회사한강자산관리대부의 60,471,781원 가압류, 2025년 11월 21일 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당모형에서는 이들 채권을 반영하고도 현재 회차에서 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

과거 이상훈 지분에 설정됐던 대성파이낸스대부주식회사 120,000,000원 근저당과 장미란의 45,000,000원 근저당 2건, 주식회사위드에셋자산관리대부의 315,000,000원 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.11.03. 을구 9번 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 국의 압류와 주식회사한강자산관리대부의 가압류, 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%

감정가는 1,625,154,520원, 현재 최저매각가는 832,079,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 51.2% 수준입니다. 한 번 더 유찰되면 665,663,200원, 5회 유찰 시에는 532,530,560원 시나리오가 제시돼 있습니다.

중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 이 사건에는 가격 메리트를 판정할 수 있는 실거래 비교 근거가 없어, 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 지분매각이라는 구조까지 감안하면 단순 감정가 할인율보다 실제 지분 가치와 공유관계가 더 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 832,079,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 510,471,781원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 310,886,429원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 녹번초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·녹번서근린공원 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 3·6호선 불광역이 있어 제반 교통시설 환경은 보통입니다.
• 건물. 연와조 세멘와즙 구조로 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스를 이용한 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대 253.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·도로 접합·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분 범위 확인. 이 사건은 지분매각입니다. 이상훈·조명숙 지분에 설정된 말소기준 근저당권과 실제 매각대상 지분 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 행사 가능성을 입찰 판단에 포함해야 합니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 건물·토지·제시외 건물의 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 감정가 할인 착시. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
• 공유물 사용·처분. 지분 취득 후 실제 사용, 관리, 처분과 공유관계 정리 가능성이 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한은 입찰 전 관할기관 및 원문으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 권리분석만 놓고 보면 방향은 명확합니다. 2022년 11월 3일 근저당권을 기준으로 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당가정에서는 매수인 인수 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 별개입니다. 지분매각이고 공유자의 1회 우선매수권이 존재하며, 이미 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔음에도 실거래 기준 시세를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 구조적 환금성 리스크가 큰 사건으로 보는 편이 맞습니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 시세 검증 전 보류, 지분 구조는 반드시 별도 검토입니다.