서울서부지방법원 2025타경52264. 홍은동 디에이원파크 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박진수이며, 2020.03.05 소유권 이전 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 이 사건은 현존 근저당이 말소기준이 되는 전형적인 구조가 아니라 2025.11.24 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
그래서 핵심은 2024년에 등기된 박혜주의 주택임차권입니다. 전입일은 2020.02.18, 보증금은 265,000,000원, 확정일자는 2022.01.28로 말소기준보다 앞섭니다. 배당만 놓고 보면 현재 최저가 179,200,000원에서 집행비용을 제외한 175,891,200원만 우선배당되고, 89,108,800원이 남습니다. 원칙대로라면 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 박진수 · 2020.03.05 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,832,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 다만 포기·말소 조건
2019년 신목신용협동조합 근저당은 같은 해 등기부상 이미 말소됐고, 2019년 수협은행 신탁 역시 2020.02.18 정리됐습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 것은 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 박혜주의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.02.23 등기이며 전입은 2020.02.18이어서 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
2024.05.29 및 2024.06.20 등기는 3번 임차권의 계약일자를 바로잡는 경정등기입니다. 별도 이름의 새로운 임차권자가 기재된 것이 아니라 기존 3번 임차권의 경정으로 표시되어 있습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 박혜주 1명이며, 주택도시보증공사는 비고상 주택임차권승계인으로 언급됩니다.
② 임차인 분석 — 원칙 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜주 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.18 | 2022.01.28 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 주택도시보증공사 승계 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본 면적 차이를 반드시 감안
디에이원파크 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최근 거래는 2025.03 · 전용 25.44㎡ · 14층 · 270,000,000원, 이전 거래는 2023.06 · 전용 25.44㎡ · 13층 · 291,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원이고 최근 거래가 이전 거래보다 -7.2% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
확약 조건 충족 기준 실질취득 179,200,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 66.4%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 분명합니다. 다만 대상 면적은 32.09㎡인 반면 확인된 실거래는 모두 25.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 66.4%를 그대로 동일 면적의 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 박혜주 보증금 | 265,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,832,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박혜주 보증금 미배당액은 89,108,800원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 해석을 완전히 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 충족 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 179,200,000원 | 89,108,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 143,360,000원 | 124,447,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 114,688,000원 | 152,717,632원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박혜주 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 대항력 임차권만 놓고 보면 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건처럼 잔액 반환청구권 포기와 임차권 말소가 실제 매각조건으로 이행되면, 회차별 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지전문대학 남측 인근으로, 주위에 아파트·다세대·학교 등이 분포하고 전반적인 주거환경은 양호하다고 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호하다고 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 666.4㎡, 공시지가 6,056,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면 조건입니다.
- 거래 표본. 디에이원파크는 12호 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적과 거래 표본 면적이 달라 환금성·가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 경매 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 3.2회이며, 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 반드시 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소 실행 확인. 박혜주 임차권의 실질 인수 0원 판단은 포기·말소 조건 이행을 전제로 합니다. 조건이 충족되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 89,108,800원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.20 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계와 등기 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 비교면적 주의. 대상은 32.09㎡이고 확인된 실거래는 25.44㎡입니다. 270,000,000원을 동일 면적의 직접 시세로 단정하지 말아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -7.2%이므로 과거 평균 280,500,000원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유를 권리조건까지 확인해야 한다”
이 사건은 표면상 감정가 280,000,000원에서 2회 유찰돼 179,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 270,000,000원과 비교하면 66.4% 수준이라 가격만 보면 눈에 띕니다. 다만 박혜주 보증금 265,000,000원은 본래 선순위 대항력 임차권이어서, 확약이 없다면 현재 회차에 89,108,800원을 매수인이 떠안는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 바로 그 부담을 지우는 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 제대로 이행되면 실질 인수 0원, 실질취득 179,200,000원으로 정리됩니다. 다만 비교 실거래의 전용면적이 25.44㎡로 대상 32.09㎡와 다르고 최근 가격 흐름도 -7.2%이므로, 숫자상의 할인만으로 성급하게 결론내리기보다 확약의 효력·말소 실행·동일 면적 시세를 함께 확인하는 것이 이 사건의 최종 체크포인트입니다.
