서울서부지방법원 2025타경52271. 은평구 응암동 한성벨라트리 6층 601호, 전용 23.86㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 80%라 싸다”로 볼 물건이 아닙니다. 임차인 김태양의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.14, 확정일자는 2022.02.14로 기재되어 있고, 말소기준 압류 2023.09.20보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김태양)가 2026.03.26자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 것으로 적혀 있습니다. 그래서 이 리포트의 가격 비교 기준은 최저가만이 아니라 확약 반영 실질취득 196,000,000원입니다. 단, 이 확약은 김태양 임차인에게만 적용되며, 성명·보증금·전입이 미상인 3-2 경정 항목이 독립 리스크라면 확약 밖 위험은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 23.86㎡ · 철근콘크리트구조 9층건 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 김재신 (2023.03.20 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정 이용상태 | 본건은 다세대주택임. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 임차인은 ‘확약’이 승부처
등기상 말소기준은 2023.09.20 서대문구 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김태양 임차인의 주민등록·점유개시가 2022.03.14로 말소기준보다 빠르기 때문에, 권리분석의 핵심은 “임차권등기가 소멸하느냐”가 아니라 대항력 있는 보증금의 미배당분을 누가 부담하느냐입니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 배지
성명과 보증금이 확인되는 실제 임차인은 김태양 1명입니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 항목은 없으므로(is_guarantor/is_subrogation false), 보증금은 김태양 228,000,000원만 기준으로 보며 미상 3-2 항목은 합산하지 않고 별도 확인 대상으로 둡니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태양 | 주거 (임차권등기) / 전유부분 전부 | 228,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.02.14 | 2024.05.10 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약으로 인수 실질 0원* |
| 성명 미상 | 주거 (임차권등기) / 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 2024.06.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 보증금·전입 미상 — 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
한성벨라트리는 2020.03.06 사용승인, 총 12세대 규모입니다. 데이터상 같은 면적 23.86㎡ 실거래는 2022.02, 6층, 255,000,000원 1건입니다. 표본이 1건이라 시세 신뢰도는 높게 볼 수 없지만, 확약 반영 실질취득 196,000,000원은 이 실거래의 76.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 23.86㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 평균 | 23.86㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
여기서 결론을 조심해야 합니다. 김태양 확약을 반영하면 실질취득은 196,000,000원이지만, 확약이 없었다면 최저가 196,000,000원에 룰상 인수 35,544,000원이 붙어 231,544,000원으로 봐야 합니다. 따라서 “최저가가 낮다”가 아니라 확약이 실제로 유효하고, 3-2 미상 항목이 별도 인수로 번지지 않는지가 가격 메리트의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 김태양 보증금 | 228,000,000원 | 192,456,000원 | 부족분 35,544,000원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 2,217,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 데이터상 미배당 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
*확약 전 룰상 매수인 인수액은 현재 회차 35,544,000원입니다. 확약 반영 시 김태양 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보되, 3-2 미상 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 회차별 룰상 인수 시나리오
대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근으로 고정된다는 점입니다. 이 사건도 김태양 확약이 없다고 가정하면, 회차가 내려갈수록 룰상 인수액은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 196,000,000원 | 35,544,000원 | 231,544,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,800,000원 | 74,195,200원 | 230,995,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 125,440,000원 | 105,116,160원 | 230,556,160원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 “응암지구대” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·오피스텔 등으로 형성되는 주택지대입니다.
- 교통. 한성벨라트리까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 물건 개요와 헤더 모두 아파트가 아니라 다세대로 봐야 합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.03.06이고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 조사로, 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있다는 참고사항이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.03.26자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 김태양 보증금 228,000,000원 전부에 적용되는지 원본으로 확인하세요.
- 3-2 임차권경정 확인. 성명·보증금·전입이 미상인 2024.06.07 경정 항목이 단순 계약일자 경정인지, 별도 임차인 리스크인지 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 196,000,000원만 보지 말고, 확약 반영 실질취득 196,000,000원과 확약 전 룰상 실질취득 231,544,000원을 함께 비교하세요.
- 환금성. 총 12세대, 실거래 표본 1건, 평균 유찰 2.4회 통계가 있으므로 단기 매도 계획은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령·경정결정, 확약서 원본을 모두 확인하세요.
맺으며 — “확약이 메리트, 미상 항목이 리스크”
이 사건은 권리분석의 결론이 단순하지 않습니다. 김태양 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인이고, 보증금 228,000,000원이 최저가 196,000,000원보다 큽니다. 원칙대로라면 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 부근으로 고정됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약서가 있어 김태양 임차인에 한해서는 인수 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
따라서 이 물건의 매력은 확약이 실제로 작동한다는 전제 위에서만 생깁니다. 확약이 확인되고 3-2 미상 항목이 단순 경정으로 정리된다면 실질취득 196,000,000원은 실거래 1건 255,000,000원 대비 76.9%입니다. 반대로 확약 밖 미상 임차권이 별도 리스크로 남거나 말소 이행에 문제가 있으면, 가격 메리트는 빠르게 사라집니다. 결론은 가격은 관심, 권리는 조건부 보수입니다.
