서울서부지방법원 2025타경52272. 은평구 구산동 엘림아너스빌 6층 602호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 이봉희는 2021년 4월 2일 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 임차권자 최선후는 2022년 7월 3일 임대차계약, 2022년 7월 4일 확정일자, 2022년 8월 10일 주민등록·점유개시를 갖춘 뒤 보증금 310,000,000원의 주택임차권을 2024년 9월 30일 등기했습니다.
이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 존재 자체보다 매각조건입니다. 등기 순서상 임차인의 대항력은 인정되고, 현재 최저매각가 220,954,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,893,356원을 뺀 217,060,644원이 임차인에게 배당되어 보증금 중 92,939,356원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 명세서상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질적인 추가 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 191-14 엘림아너스빌 6층 602호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로11길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하1층/지상6층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 이봉희 (2021.04.02 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 345,240,000원 / 220,954,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2019.01.15 사용승인 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025년 4월 10일 은평구 압류입니다. 임차인 최선후의 주민등록·점유개시일인 2022년 8월 10일과 확정일자 2022년 7월 4일, 그리고 2024년 9월 30일의 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 보증금 대위·승계와 관련된 신청채권자로 나타나지만 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최선후 전유부분 전부 · 주거 | 310,000,000원 | 2022.08.10 | 2022.07.04 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 345,240,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 220,954,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 64%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
확약을 반영하면 최저가 220,954,000원에 별도의 보증금 인수액을 더하지 않으므로 실질취득금액도 220,954,000원입니다. 반대로 확약 조건을 적용하지 않는 단순 권리계산만 하면 현재 회차 미배당 92,939,356원이 생겨 총 부담은 사실상 보증금 310,000,000원 수준으로 수렴하는 선순위 임차인 인수형 구조가 됩니다. 이 사건에서는 바로 그 위험을 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 제거합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,893,356원 |
| 1. 임차인 최선후 보증금 | 310,000,000원 | 217,060,644원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 단순 배당계산에서는 임차보증금 미배당액이 92,939,356원입니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 잔액의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층이며 사용승인일은 2019.01.15입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 구산중학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되어 있으며 일부 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,890,000원/㎡, 토지면적 92.0㎡, 완경사지대의 토지로 파악됩니다.
- 제시외 건물. 감정자료에는 제시외 건물이 소재하며 이를 포함하여 매각한다고 기재되어 있습니다. 면적은 목측 등에 따른 개략 산출로 실제 측량과 차이가 있을 수 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 물건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 지우지 말 것. 최선후는 2022.08.10 전입·점유, 2022.07.04 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 임차인입니다. 실질 인수 0원은 권리가 약해서가 아니라 별도 포기조건 때문입니다.
- 가격은 실거래와 별도 대조. 감정가 대비 64%만 보고 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다. 인근 다세대의 최근 거래가를 확인해 220,954,000원의 시장 적정성을 검증해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되어 매각되므로 현황, 면적, 이용상태와 건축물대장·현장 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 은평구 압류가 있고 배당계산의 집행비용은 추정치이므로 세금 및 실제 배당순위·금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기 순서만 보고 판단하면 위험도가 높습니다. 보증금 310,000,000원의 임차인 최선후가 말소기준보다 앞서 있고, 현재 최저가에서는 룰상 92,939,356원이 배당되지 않기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서가 바로 그 미배당 보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 전환됩니다.
따라서 확약 조건을 전제로 한 실질취득금액은 현재 최저매각가와 같은 220,954,000원입니다. 다만 이 금액이 시세보다 낮다는 근거가 되는 최근 실거래 자료는 없고, 이미 2회 유찰된 다세대주택이라는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리 위험은 조건부로 해소됐지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다”입니다. 입찰의 승부처는 단순 유찰률이 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행 확인과 실거래 검증입니다.
