서울서부지방법원 2025타경52279. 은평구 응암동 동인에버빌 8층 806호, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 복층구조입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 169,000,000원의 주택임차권입니다. 임차권자 이은영은 2020.03.10 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2024.03.25 마쳐졌습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리로 분류됩니다.
원칙대로라면 낙찰가가 보증금 169,000,000원보다 낮은 현재 회차에서 매수인은 미배당 보증금을 떠안을 수 있어, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.27 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 이은영 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층 806호 · 서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 복층구조 · 철근콘크리트구조 9층 건 내 8층 806호 |
| 소유자 | 박원준 (2020.02.24 매매 · 거래가액 168,000,000원 · 2020.03.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 105,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 기타 등기 | 2022.11.30 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약이 결론을 바꾼다
등기 흐름에서 가장 중요한 순서는 이은영의 전입·점유 2020.03.10 → 임차권등기 2024.03.25 → 강제경매개시결정 2025.11.27입니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞서므로 확약이 없었다면 매수인 인수 위험이 핵심이었습니다. 등기부상 임차보증금은 169,000,000원이며, 1차 확정일자는 2020.03.04 (163,000,000원), 증액된 6,000,000원에 대한 확정일자는 2022.02.11로 기재돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 임차권등기 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 주택전부 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2020.03.10 | 2024.03.25 | 대항력 有 | 우선변제권만 주장 | HUG 양수·확약 2026.03.27 대항력 포기 · 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 |
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 105,600,000원으로 감정가 165,000,000원의 64% 구간이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 등기부상 박원준의 2020.02.24 거래가액 168,000,000원은 확인되지만, 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 거래가 아닙니다.
따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 매력은 아직 검증되지 않은 상태로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가를 곧바로 실질취득액으로 볼 수 있는 것은 확약 덕분이지, 현재 가격이 시장보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,278,400원 |
| 1. 주택도시보증공사 양도전 임차인 이은영 보증금 채권 | 169,000,000원 | 103,321,600원 |
| 미배당 | - | 65,678,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,278,400원을 제외한 103,321,600원이 주택도시보증공사에 배당되고, 65,678,400원이 미배당으로 남습니다. 이은영 보증금과 주택도시보증공사 청구는 “양도전: 임차인 이은영”으로 연결된 동일 채권 계열이므로 별도 임차보증금 169,000,000원을 다시 더하지 않습니다. 또한 미배당 발생과 별개로 2026.03.27 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 복층구조입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 8층 806호입니다.
- 입지. 서울시 은평구 응암동 신진과학기술고등학교 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·다세대·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있으며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 남서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접하고, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내소화전·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 대상과 용도별 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 환금성과 적정 응찰가는 별도 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.03.27 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 낙찰·배당 이후 실제 말소 절차와 필요한 서류가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 이은영 1명이며, 주택도시보증공사는 양도받은 보증금 채권을 행사하는 신청채권자입니다. 169,000,000원을 두 번 더해 분석하면 안 됩니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 105,600,000원은 감정가의 64%이지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 응암동·동인에버빌 오피스텔의 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 행정상 사항을 원본 등기 및 관계기관 자료로 확인하세요.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유자와 인도 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “1.69억 인수형이지만, 확약이 승부를 바꿨다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 169,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어, 현재 최저가 105,600,000원에 낙찰받더라도 보증금 인수 때문에 실질취득액이 크게 올라가는 전형적인 인수형으로 보입니다. 하지만 2026.03.27 주택도시보증공사의 확약이 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소를 명시하면서 결론이 달라집니다. 확약을 반영한 이은영 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 낙찰 가정의 실질취득액은 105,600,000원입니다.
다만 여기서 바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건은 오피스텔이고 2회 유찰됐지만, 현재 시세를 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 미확인. 이 사건의 핵심은 확약서 원문과 임차권등기 말소 이행을 확인한 뒤, 별도의 최신 오피스텔 시세를 기준으로 응찰가를 정하는 것입니다.
