서울서부지방법원 2025타경52280. 은평구 응암동 동인에버빌 6층 601호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔_복층구조)입니다. 따라서 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·업무시설 성격의 집합건물로 봐야 합니다. 현재 최저가는 111,360,000원으로 감정가 174,000,000원의 64%까지 내려왔지만, 단순히 “싸다”로 접근하면 안 됩니다. 을구 1번에 보증금 168,000,000원 임차권등기가 있고, 전입신고와 확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다.
이 사건의 결론은 한 문장입니다. 확약 조건이 이행되면 실질 인수 0원*, 확약이 흔들리면 최저가가 아니라 보증금 규모로 다시 봐야 하는 물건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어나 총부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 바로 그 구조를 비고의 포기·말소 조건이 끊어주는지 확인하는 싸움입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔_복층구조) |
| 소유자 | 박원준 (2020.02.14. 소유권이전, 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 111,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권이 승부처
말소기준으로 잡힌 권리는 2025.11.26. 강제경매개시결정입니다. 그런데 핵심 권리인 오미래 임차권등기는 2024.02.19. 접수되었고, 그 안의 주민등록일자는 2022.02.14., 확정일자는 2022.01.20.입니다. 즉 단순 권리분석 룰로는 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 매수인 인수 가능성이 발생합니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오미래 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 168,000,000원 | 2022.02.14 | 2022.01.20 | 대항력 有 우선변제 인수주의 확약 조건 |
② 확약 조건 — 이행되면 실질 인수 0원*, 아니면 룰상 58,999,040원
현재 회차 매각가 111,360,000원을 기준으로 배당하면, 집행비용 2,359,040원 이후 임차인 오미래에게 109,000,960원이 배당됩니다. 보증금 168,000,000원 중 부족분은 58,999,040원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지고, “최저가 1.11억”이 아니라 최저가 111,360,000원 + 룰상 인수 58,999,040원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,359,040원 |
| 1. 임차인 오미래 보증금 (우선변제) | 168,000,000원 | 109,000,960원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 미배당액은 58,999,040원입니다. 다만 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울은명초등학교 북동측 인근. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 있으며 지하철 6호선 응암역이 인근에 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔_복층구조)로 이용 중입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이므로 아파트로 보면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상9층 건물 중 제6층 제601호. 사용승인일자는 2019.07.12.입니다.
- 도로·토지. 인접대지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 물건은 111,360,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 확약이 없으면 룰상 미배당 58,999,040원이 인수 위험으로 붙는 구조입니다.
- 비고 조건 원문 확인. “배당받지 못하는 잔액 포기”와 “임차권등기 말소 조건”이 매각허가·잔금·말소 단계에서 어떻게 처리되는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 오미래 1명입니다. 주택도시보증공사 승계 부분은 보증금 중복합산 금지입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 매수 후 이용·처분에 영향을 줄 수 있는지 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔_복층구조)이고 사건 용도는 근린시설입니다. 주거용 아파트 환금성으로 가정하지 마세요.
- 관리비·점유 확인. 임차권등기 사건은 실제 점유 상태와 미납 관리비가 실무 리스크가 될 수 있습니다. 현황과 관리비는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 “확약 확인형”이다
응암동 동인에버빌 601호는 2회 유찰로 최저가가 111,360,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가 대비 64%라 저렴해 보입니다. 하지만 을구 1번 임차권등기, 보증금 168,000,000원, 현재 회차 룰상 미배당 58,999,040원이 이 물건의 진짜 핵심입니다. 확약 조건이 없다면 최저가만으로 시세 메리트를 말할 수 없는 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 비고에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적혀 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되면, 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 결론은 “권리 깨끗”도 “무조건 위험”도 아닙니다. 확약 이행을 확인할 수 있으면 가격은 의미가 있고, 확인하지 못하면 보증금 168,000,000원 구조로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
