부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 선순위 대항력 임차권이 존재해 매수인은 171,000,000원 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다. 단, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 실질 인수는 0원이 될 수 있어 확약 이행 여부 확인이 핵심입니다.

감정가

160,000,000원

오피스텔 감정평가액

최저가

128,000,000원

1회 유찰(80%)

실질취득 검토

171,000,000원

임차보증금 기준

인수 위험

임차권

박희영 보증금

서울서부지방법원 2025타경52286. 서울 은평구 응암동 동인에버빌 8층 801호 오피스텔입니다. 권리 분석의 핵심은 일반적인 후순위 임차인이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 임차인 박희영은 2020년 전입·점유를 시작했고 2024년 임차권등기를 완료했습니다. 이후 2025년 11월 강제경매개시결정이 들어와, 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 있습니다. 확약 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용입니다. 이 확약은 박희영 건에만 적용되며, 실제 이행 여부 확인 전에는 인수 위험을 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52286 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층801호
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 이용
소유자	박원준
감정가 / 최저가	160,000,000원 / 128,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

임차인 박희영 존재. 주민등록일자 2020년 1월 29일, 점유개시일자 2020년 2월 25일로 확인되며 임차보증금은 171,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025년 11월 28일 강제경매개시결정이며, 임차권등기는 그 이전인 2024년 3월 4일 설정되어 매수인 인수 가능 권리입니다.

⚠️ 대항력 임차인 계산 낙찰가가 128,000,000원이라면 배당 후 부족액이 발생합니다. 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 보증금 171,000,000원 수준으로 고정됩니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 동일하게 보는 구조입니다.

✅ 확약 확인 주택도시보증공사는 2026.03.27. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 정상 이행되면 박희영 건의 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다.
*확약 조건 이행을 전제로 한 판단이며, 확약 밖 다른 임차인 위험은 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박희영	171,000,000원	有	확약상 주장	확약 확인

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,592,000원
인수 검토 · 임차인 박희영 보증금	171,000,000원	0원
주택도시보증공사	171,000,000원	125,408,000원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (128,000,000원)

회차별 미배당

유찰되어도 임차보증금 인수 검토액은 171,000,000원 기준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 응암역 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 6호선 응암역 이용이 가능합니다.
건물. 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조 지상9층 건물입니다.
용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 주거상품과 다른 환금성 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 실제 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 128,000,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
임차권 인수. 확약이 무효 또는 미이행되는 경우 보증금 171,000,000원 인수 위험이 남습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조가 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 1.28억까지 내려왔지만, 경매의 핵심 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차권이 있어 원칙적으로는 보증금 1.71억 기준 실질취득을 검토해야 합니다. 다만 주택도시보증공사의 확약 내용이 정상 이행되면 해당 인수 부담은 해소될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 가격보다 확약과 임차권 처리 가능성 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	1억 6,000만원
2	2026-06-30	유찰	1억 2,800만원
3	2026-08-04	대기	1억 240만원

부동산강제경매

낮아진 최저가 뒤에 1.71억 임차보증금 리스크 — 은평 응암동 동인에버빌 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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